Может ли квартира полностью окупить себя за счёт аренды
Квартира за 6 млн рублей, которая сдаётся за 30 000 рублей в месяц, приносит 360 000 рублей в год, и по этой цифре кажется, что она вернёт свою цену за 17 лет. Но из арендной платы ещё нужно вычесть месяц простоя между жильцами, налог, содержание и взнос на капремонт, страховку, мелкий ремонт и замену техники. После этого на руках остаётся около 252 800 рублей за год, и срок растягивается уже до 24 лет.
Но многое зависит от того, что считать окупаемостью. Если смотреть только на деньги, которые каждый месяц приходят на счёт, на это уйдёт от 20 до 36 лет, смотря какой город и сколько стоит квартира.
Но квартира всё это время дорожает, и если прибавить к аренде то, насколько она подорожала, вложенное возвращается уже к 10-12 году владения.
За сколько лет окупается квартира при сдаче в аренду
Одной арендой квартира окупается за 20-36 лет, если её доходность держится на обычном для жилья уровне от 4% до 7% годовых. Для своей квартиры разделите вложения на чистый годовой доход, то есть на арендную плату за вычетом простоя, налогов, содержания и мелкого ремонта.
Для быстрой прикидки удобно помнить, что расходы забирают около 30% арендной платы. Если по объявлению квартира приносит 6% в год, чистыми выйдет 4,2%. При 5% получится 3,5%, при 7% около 4,9%, так что срок, посчитанный по цифре из объявления, смело умножайте на полтора. В новой квартире, где техника ещё на гарантии, доля расходов будет меньше, а в старом доме с высоким взносом на капремонт заметно больше. Точнее всего свой срок получится посчитать по шагам.
- Сложите цену квартиры, ремонт, мебель и расходы на сделку, это и есть ваши вложения.
- Умножьте месячную плату на 11 месяцев, заложив один месяц простоя.
- Вычтите налог по тому режиму, на котором вы сдаёте.
- Вычтите налог на имущество, содержание, взнос на капремонт и страховку.
- Разделите вложения на остаток, и получится срок окупаемости в годах.
Арендную плату для расчёта лучше брать по реальным сделкам, потому что в объявлениях цена обычно на 5-10% выше той, о которой в итоге договариваются. Узнать её несложно, достаточно позвонить по трём похожим объявлениям в соседних домах и спросить, сдалась ли квартира и за сколько.
Расходы собственника при сдаче квартиры
Сильнее всего на срок влияет простой, ведь месяц без жильца стоит ровно одну арендную плату. Если менять арендаторов каждый год и всякий раз искать нового по три недели, теряется до 8% годового дохода. Поэтому хорошего жильца выгоднее удержать, чем выторговать у него лишнюю тысячу, и долгий договор с адекватной платой обычно приносит больше, чем короткий с завышенной. Пустая квартира денег не приносит, а за капремонт и содержание общего имущества собственник всё равно платит примерно от 1 500 до 4 000 рублей в месяц, в зависимости от площади и региона.
Страховка внутренней отделки и ответственности перед соседями стоит от 4 000 до 6 000 рублей в год, и за эти деньги можно больше не переживать из-за протечек. Технику и мебель приходится менять примерно раз в пять-семь лет, так что на новый холодильник, стиральную машину и диван удобно откладывать по 2 000 рублей в месяц. Если жильцов ищет агент, добавьте половину месячной платы за каждую сделку. Часть этих трат закрывает страховой депозит в размере месячной платы, его берут при заселении и возвращают при выезде. А чтобы при выезде не спорить из-за каждой мелочи, к договору прикладывают опись имущества с фотографиями.
Ещё до первого жильца квартиру обычно готовят к сдаче, и отделка, кухня и техника обходятся в 400 000-800 000 рублей. Эти деньги прибавляются к вложениям и добавляют к сроку окупаемости ещё два-три года.
Окупаемость считают по чистому доходу, а не по цифре из объявления.
Налоги при сдаче квартиры в аренду
Собственнику одной квартиры проще всего оформить статус самозанятого и платить 4%, если квартиру снимает обычный человек, или 6%, если компания. Годовой лимит дохода в этом режиме 2,4 млн рублей. Если никакой режим не оформлять, с аренды платят НДФЛ 13% в пределах тех же 2,4 млн рублей дохода за год, а декларацию подают самостоятельно. У ИП на упрощённой системе налог 6% с дохода, но к нему добавляются фиксированные взносы за себя, 57 390 рублей в год и ещё 1% с дохода свыше 300 000 рублей, и такие взносы оправданы, когда в аренде сразу несколько квартир. Патент на сдачу жилья стоит фиксированную сумму, которая зависит от площади и района, поэтому он выгоден там, где аренда дорогая.
Налог на имущество платят отдельно, от кадастровой стоимости. Базовая ставка 0,1%, но муниципалитет может поднять её до 0,3%, и для квартиры с кадастровой стоимостью 4 млн рублей это от 4 000 до 12 000 рублей в год. Эту сумму обязательно заложите в расчёт окупаемости, так же как и налоги самозанятых с арендной платы.
Полная окупаемость с учётом продажи квартиры
Если учитывать не только аренду, но и продажу, срок сокращается примерно вдвое. Для этого к накопленной аренде прибавляют то, насколько квартира подорожала, и сравнивают сумму с вложениями. Наша квартира за 6 млн рублей приносит 252 800 рублей чистыми, и за десять лет аренда даст около 2,5 млн рублей. Если за те же десять лет жильё подорожает хотя бы на уровне инфляции, скажем на 7% в год, оно будет стоить уже около 11,8 млн рублей. Прирост цены в 5,8 млн вместе с накопленной арендой даёт 8,3 млн против вложенных 6 млн.
Если квартира была в собственности пять лет и дольше, налог с продажи платить не нужно, а для единственного жилья и в некоторых других случаях хватает трёх лет. При более ранней продаже налог считают только с разницы между ценой продажи и расходами на покупку, так что договор и платёжки лучше хранить с первого дня. Через пять лет владения удобно остановиться и пересчитать, оправдалась ли покупка, а заодно сравнить итог с тем, что лучше ипотека или аренда для вашей ситуации.
Окупаемость квартиры, купленной в ипотеку
С ипотекой смотрят уже на то, какую часть ежемесячного платежа покрывает арендатор. Возьмём ту же квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом 2 млн и кредитом 4 млн на 20 лет. По рыночной ставке около 18% годовых платёж выйдет примерно 61 700 рублей, чистая аренда в 21 000 рублей покроет около трети, а остальное вы добавляете из своего дохода.
На семейной ипотеке под 6% та же квартира выглядит совсем иначе, ведь платёж по тем же 4 млн составит около 28 700 рублей. Аренда закроет почти три четверти этой суммы, и из своего кармана останется добавлять всего около 7 700 рублей в месяц. Льготная ставка действует для кредита до 6 млн рублей в большинстве регионов и до 12 млн в Москве, Петербурге и их областях, а первоначальный взнос начинается от 20%. Программа кредита влияет на результат сильнее, чем лишние две тысячи в арендной плате, поэтому сначала проверьте, подходите ли вы под льготные условия, а торговаться за ставку имеет смысл уже потом.
Пока кредит не закрыт, вместо срока окупаемости удобнее следить за тем, сколько вы доплачиваете сверх аренды каждый месяц. А после последнего платежа квартира уже полностью ваша и приносит те же 4% чистыми, как любая купленная без кредита. Итог во многом зависит от того, насколько ставка по кредиту ниже роста цен на жильё, и любая возможность снизить процентную ставку по ипотеке сокращает переплату сильнее, чем прибавка к арендной плате в пару тысяч.
Когда квартира окупается быстрее
Доходность обычно выше у маленьких квартир. Студию за 4 млн рублей сдают за 25 000 рублей в месяц, а трёхкомнатную за 12 млн редко удаётся сдать дороже 50 000 рублей, хотя стоит она втрое больше. Посуточная сдача поднимает валовую доходность до 8% и выше, но это уже скорее небольшое дело, чем пассивный доход, с уборкой, стиркой и общением с гостями, и повышенный процент платят как раз за эту работу. Выше доходность и в областных центрах, где квадратный метр стоит заметно меньше, чем в столицах, а арендная плата отстаёт не так сильно. По тем же шагам можно посчитать и нежилые объекты, и заработок на сдаче гаражей в аренду при небольших вложениях часто даёт процент выше квартирного.
- Пункт договора о ежегодной индексации платы на 5-7% кажется мелочью, но за десять лет поднимает доход почти в полтора раза и сокращает срок окупаемости на три-четыре года, причём без единого рубля дополнительных вложений.
Пройдите пять шагов из расчёта со своими цифрами, и сразу станет видно, укладывается ли срок в то время, которое вы готовы ждать. Если получилось больше 25 лет, квартира в первую очередь сберегает ваши деньги, и для недвижимости это вполне достойная роль. При этом срок можно заметно сократить, ведь льготная ставка, индексация платы в договоре и надёжный жилец без простоев вместе снимают с окупаемости по несколько лет. А перед самой покупкой загляните в разбор о том, выгодно ли покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду.
(1 оценок, среднее: 5,00). Пожалуйста, оцените пост! Мы очень старались!
Загрузка...
