Выгодно ли покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду

Покупка квартиры для сдачи в аренду кажется весьма выгодным вложением – уже привычно, что цены на недвижимость только растут, так что продать её потом можно будет даже дороже, а до того годами получать ренту.

Без сомнений, приобрести квартиру в 2005, 2010 или 2015 году и сдавать её было хорошим решением, но выгодно ли поступать так теперь, в новых условиях, лучше заранее рассчитать.

Даже при том, что спрогнозировать стоимость квартир через 5-10 лет не так просто, как и динамику курса рубля, всё равно стоит попробовать разобрать все плюсы и минусы такого инвестиционного решения, как покупка квартиры под аренду.

Инвестиции в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду

Если вы имеете достаточно много свободных средств, то перед вами встаёт вопрос как их сохранить. Ведь просто держать деньги на счёте не слишком выгодно, а то и вовсе убыточно из-за высокой инфляции – если раньше это касалось рублей, то теперь выяснилось, что и доллары с евро могут быть небезопасными.

Можно подумать о разных вариантах инвестиций – например, купить акции, другие ценные бумаги, да хоть криптовалюту. Но инвестиции с потенциально высоким уровнем доходности одновременно несут в себе и риски.

Если вы не готовы рисковать, или хотите рискнуть только частью средств, а другую намерены в первую очередь сохранить, то для этого самым подходящим вариантом традиционно считаются вложения в недвижимость.

Плюсы недвижимости – обычно её стоимость растёт по мере обесценивания валюты, а часто и с опережением, при этом её можно сдавать в аренду и получать постоянный пассивный доход. Поскольку накопления россиян в последние годы росли, многие вкладывали их именно в недвижимость, что привело к буму строительного рынка.

Кроме того, рост экономики прекратился – в среднесрочной перспективе активное строительство жилья в сочетании с депрессивной экономической ситуацией может привести к падению цен. И всё же по прогнозам экономистов серьёзного падения ждать не стоит, поэтому недвижимость остаётся неплохой «защитной» инвестицией, особенно если правильно её подобрать.

Если аренда будет приносить хотя бы 8% годовых, то несложно подсчитать, что за счёт этих средств можно выплачивать проценты по ипотеке, и возможно даже будет оставаться ещё. В результате ипотека окажется фактически беспроцентной, и к моменту окончания её выплаты квартира уже в значительной мере окупится – а может быть и целиком.

Плюсы инвестиций в недвижимость для её аренды

Главные плюсы и преимущества, которые вы получите, если будете сдавать квартиру в аренду:

Надёжность. Даже если ценные бумаги и прочие активы обесцениваются, а сами деньги теряют покупательную способность, жильё всё равно остаётся. На депрессивном рынке оно может потерять часть стоимости, но со временем всё равно наверняка её вернёт. Поэтому для долгосрочных вложений сложно придумать что-то надёжнее и проще недвижимости.

Стабильность спроса. Если квартира находится в населённом пункте с достаточно развитой инфраструктурой, обеспечивающем работу, то желающие арендовать или приобрести её скорее всего найдутся.

В случае с ипотекой – относительная доступность. Чтобы обзавестись возможностью сдавать квартиру, достаточно иметь деньги на первый взнос, а далее она начнёт сама приносить достаточный доход чтобы можно было выплачивать ипотеку.

Возможность получать пассивный доход. При сдаче в долговременную аренду на квартиру можно тратить минимум времени, при этом регулярно получать деньги, а стоимость самой квартиры будет только расти, так что при необходимости её можно будет продать и получить большую сумму сразу.

Минусы инвестиций в недвижимость

Минусы тоже есть, среди них:

Невысокая доходность. Если учесть расходы при сдаче квартиры, уровень годовой доходности может составлять около 5-6%, и это ещё хороший показатель. Если вы хотите не просто сохранить свои деньги, а приумножить, да и сама по себе недвижимость вам не особенно нужна, стоит рассмотреть другие, более прибыльные варианты инвестирования, пусть даже риски тоже выше.

Чтобы получать больше денег нужно много этим заниматься. Как источник в полной мере пассивного дохода сдачу квартиры в аренду можно рассматривать только если она сдаётся на долгий срок, но и доход в этом случае будет не таким высоким. Если же это посуточная аренда, придётся регулярно посвящать ей время – хотя есть вариант с обращением в агентство, чтобы оно решало все текущие вопросы, но тогда нужно будет отдавать часть дохода.

Потребуется нести дополнительные затраты. Перед тем, как начать сдавать квартиру, наверняка потребуется сделать в ней ремонт, да и затем некоторые затраты по ремонту (условные «текущие трубы») тоже лягут на вас, а через несколько лет вновь потребуется всё обновить. Если квартира сдаётся посуточно, понадобится в ней регулярно убираться и обновлять запасы расходников.

Риски, связанные с покупкой и сдачей в аренду. Начиная от неожиданностей с проводкой и плохой работой вентиляции, до недобросовестных арендаторов, способных создать самые разные проблемы. В значительной мере этих рисков можно избежать, если тщательно относиться к выбору квартиры и арендаторов, но не полностью, особенно в случае с кратковременной арендой.

Выбор, покупка и сдача недвижимости по этапам

Если вы решились купить квартиру, чтобы сдавать в аренду, то правильный алгоритм действий будет таким:

Первый этап – решите, собираетесь ли вы сдавать квартиру на длительный срок или посуточно

От этого выбора зависит то, какую именно квартиру и в каком районе лучше покупать. Для посуточной сдачи лучше подойдёт квартира поменьше, в центре города или поблизости от туристических объектов. Для сдачи на длительный срок стоит подбирать квартиру в спальном районе, и обращать особое внимание на инфраструктуру поблизости.

Второй этап – выбор квартиры

Относительно того, как выбрать квартиру для сдачи в аренду – в первую очередь стоит смотреть на количество комнат. Сдать быстрее всего обычно можно однокомнатную квартиру, но и освобождают её в среднем тоже быстрее.

Для долгосрочной аренды лучше всего если комнаты две: квартиры с двумя комнатами ищут реже, зато снимают их обычно люди семейные, и остаются надолго. Кроме того, пары в среднем более пунктуальны в том, что касается оплаты, и бережнее относятся к имуществу в квартире.

Рынок аренды предлагает в разы меньше двухкомнатных квартир, чем однокомнатных, и спрос на них немал, поэтому можно будет более тщательно выбирать арендаторов и устанавливать цену выше. А вот в случае с квартирами-студиями предложение на рынке часто оказывается выше спроса, так что приходится бороться за клиентов, в первую очередь при помощи снижения цены.

Продать двухкомнатные квартиры тоже проще. Трёхкомнатная квартира – уже куда более сложный вариант для сдачи в аренду, а квартиры с четырьмя комнатами и более чаще всего нет смысла рассматривать, хотя бывают и исключения.

Третий этап – оформление ипотеки или рассрочки, если выбран один из этих вариантов

Стоит заранее провести расчёт и установить, есть ли смысл использовать ипотеку. Это зависит от того, на каких условиях она выдаётся, а также от ставок на аренду жилья.

Но пока можно подобрать ипотеку так, чтобы доходы от квартиры покрывали ежемесячный платёж и не пришлось сверху доплачивать из своего кармана.

Иногда выгодно приобретать жильё на этапе котлована – это более рискованно, зато и принести способно больше, такую покупку можно рассматривать как долгосрочную инвестицию.

Для предпринимателей, которые могут понемногу выводить деньги из бизнеса, может быть удобным именно этот вариант и покупка в рассрочку, поэтому стоит рассчитать – что выгоднее.

Четвёртый этап – проведение ремонта

Лучше всего сделать интерьер нейтральным, чтобы он подходил людям с разным вкусом. Чтобы нести меньше расходов в будущем, для отделки стоит выбрать самые стойкие материалы.

Пятый этап – сдача квартиры

Стабильно сдавать квартиру, чтобы она не простаивала пустой, помогут хорошие фотографии с подробным описанием, и средняя цена для района – слишком высокая многих отпугнёт, слишком низкая может привлечь сомнительных арендаторов. При сдаче на длительный срок стоит использовать договор и брать залог.

Если кратко подытожить, арендаторов привлекают квартиры:

• удобно расположенные, в крупных городах лучше всего если в шаговой доступности есть метро;
• с хорошей планировкой;
• со всем необходимым для проживания;
• без проблем с коммуникациями;
• с хорошими соседями;
• с благоустроенной территорией около дома;
• предлагаемые по привлекательной цене.

При выборе квартиры перед покупкой можно учесть все эти факторы – в большей или меньшей степени, соседей заранее проверить не так просто, да и они могут поменяться, всё остальное под вашим контролем. Лучше всего подходят квартиры класса эконом или комфорт в новостройках, с одной или двумя комнатами и небольшой площадью.

Где выгоднее всего сдавать квартиру в аренду

Покупка квартир под сдачу в аренду может оказаться куда более выгодной затеей если выбрать не только район, но и город. Сначала пандемия и отмена прямого авиасообщения со многими странами, а затем и санкции, привели к тому, что туристический поток из России за границу существенно упал – падение в определённый момент превысило 90%, хотя с тех пор показатели частично восстановились, но всё ещё далеки от уровня до пандемии.

Это может продолжаться годами, а отдыхать где-то нужно – в результате быстрыми темпами растёт внутренний туризм. Туристический поток в Москве, Санкт-Петербурге, на Кавказе быстро восстановился и продолжает расти. Не все останавливаются в гостиницах, к тому же нередко их не хватает – некоторые туристы арендуют жильё. Инвестировать в недвижимость в одном из таких городов может быть неплохой идеей!

Городом с самой высокой доходностью в 2022 году стал Нижний Новгород (по данным ЦИАН – сервис онлайн-бронирования посуточной аренды), квартира в этом городе способна принести 22% годовых. Весьма выгодное вложение – за 4.5 года такими темпами квартира полностью окупится, при этом останется у вас и её можно будет продать. Почти не отстают от Нижнего Новгорода такие города как Новосибирск и Екатеринбург – квартира в них обеспечивает 21% годовой доходности.

Эта троица едва ли может считаться туристическими городами, разве что Нижний Новгород, и то в малой степени, здесь высокая доходность объясняется сочетанием относительно низких цен на жильё, и того, что города предлагают довольно много работы и вообще возможностей.

Следом за ними уже идут туристические направления: так, квартира в Балтийске (Калининградская область), известном как самый западный город России, приносит 19% годовых, в посёлке Янтарном, тоже расположенном в Калининградской области – 15%, в самом Калининграде, хотя это один из самых популярных у туристов город России, доходность ниже – 13%.

Это показывает, что, думая о том, какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду, стоит помнить не только о самых популярных городах, но и о пока не таких очевидных направлениях, ведь квартиры там дешевле, а спрос на них может ещё вырасти.

Популярностью у туристов пользуется побережье Чёрного моря, и это отражается на доходности жилья там: например, в Феодосии и Анапе этот показатель достигает 13% годовых, в Новороссийске и Ялте – 11%. А вот в Сочи ниже – 10%, что связано с высокой стоимостью недвижимости в городе – за однокомнатную квартиру на вторичном рынке заплатить придётся примерно 9 млн рублей, для сравнения, в Анапе – менее 5 млн.

Купить квартиру в городе на побережье Каспийского моря. в первую очередь в Дагестане, может быть выгоднее, чем на черноморском побережье: популярность Дагестана как туристического направления стала быстро расти, гостиничный сектор в нём развит достаточно слабо, и арендные квартиры пользуются большим успехом, при этом цены на недвижимость всё ещё умеренные. В результате годовая доходность недвижимости в небольших городах Дагестана может достигать 15-16%.

Советы

Несколько полезных советов, которые помогут вам избежать проблем при инвестициях в недвижимость.

Составление договора и проверка арендаторов очень важны

Стоит привлечь эксперта для составления договора, чтобы он предусмотрел все возможные проблемы – добросовестного клиента договор не отпугнёт, а вот аферисты скорее всего потеряют интерес к вам, как только его увидят. Полезной будет и проверка клиентов – в случае с краткосрочной арендой её обычно не проводят, слишком накладно, но, если речь о долгосрочной, стоит убедиться, что всё в порядке.

Тонких моментов, разбирательств относительно которых можно избежать при помощи договора, немало. К примеру, можно просто включить пункт о том, что арендатор обязуется сделать профессиональный клининг перед выездом – и вы получите квартиру, готовую к сдаче, без необходимости тратить собственное время и приводить её в порядок.

Также стоит заранее определиться с коммунальными платежами – эксперты рекомендуют не включать их в стоимость аренды, а вносить самостоятельно, при конфликте это поможет собственнику отстоять свои интересы. Наконец, важно прописать страховой депозит.

Часто его устанавливают в размере одной месячной ставки, но, если в квартире был недавно сделан ремонт и качественная мебель, стоит прописать сумму выше. Если достаточная чтобы перекрыть риски сумма оказывается слишком высокой и отпугивает потенциальных арендаторов, возможно стоит заменить депозит на страхование.

Особое внимание стоит обратить на ликвидность и перспективы

Приобретая квартиру для сдачи в аренду, следует позаботиться о том, чтобы годы спустя её можно было продать за хорошую сумму – желательно, не дешевле чем она была куплена, причём с учётом инфляции. Фактор инфляции часто недооценивают, но на длительной дистанции он очень важен.

Суммарная инфляция рубля за последние 10 лет превысила 99%. Это означает, что, если вы купили квартиру в 2013 году за 1 миллион рублей, в 2023 её нужно продать за 2 миллиона только чтобы вернуть вложенные средства.

Чтобы иметь возможность в будущем продать квартиру достаточно дорого, она должна быть ликвидной – и оставаться такой через годы, а ещё лучше, если её ликвидность только вырастет.

Такое возможно: к примеру, многие из купленных 10 лет назад на самой окраине Москвы квартир к 2023 оказались в районах с развитой инфраструктурой благодаря росту города. Это можно учесть – обратите внимание на то, какие перспективы у района, в котором собираетесь покупать квартиру, всё не предусмотришь, но многое известно заранее.

Из-за будущих перспектив продажи также стоит с большой осторожностью относиться к покупке квартир в старых домах. Если вы приобретаете квартиру в доме современной постройки из качественных материалов, то можете быть уверены, что он простоит очень долго. Даже если речь о продаже зайдёт не через 10 лет, а через 20, фактор износа дома не будет влиять на стоимость, ведь ресурса у домов новой постройки должно хватить по меньшей мере на 100 лет, а скорее и значительно дольше.

Со старыми домами всё совсем иначе – их ресурс изначально был куда меньшим, поэтому, даже если им 50 лет, износ уже может быть значительным, и ещё через 10 он будет существенно влиять на стоимость квартиры. К тому же в таких домах далеко не всегда своевременно проводят капитальные ремонты, а при недостаточном обслуживании они могут прийти в негодность в течение десятилетий. Поэтому куда выше шансы, что квартира в новостройке вырастет в цене в будущем, а расположенная в старом доме может принести убытки.

Приоритетна недвижимость эконом-класса

Элитное жильё сдавать куда сложнее, ведь основная масса арендаторов в первую очередь смотрит на цену. Кроме того, чем ниже затраты на приобретение, тем проще его будет окупить за счёт сдачи квартиры в аренду, а с точки зрения оправданности инвестиций срок окупаемости – ключевой показатель.

Поэтому для сдачи в аренду стоит присматриваться в первую очередь к недвижимости эконом-класса, и уж точно лучше взять две недорогие квартиры, чтобы сдавать их, вместо одной дорогой.

Обращайте внимание на объёмы строительства

Темпы строительства жилья в России существенно выросли в последние годы. По сравнению с началом нулевых, каждый год в эксплуатацию вводится втрое больше жилой площади, а население страны не выросло. Если раньше низкие темпы строительства приводили к дефициту жилья, теперь они настолько выросли, что со временем это может привести к его избытку.

Поэтому стоит обратить внимание на темпы строительства нового жилья в разных регионах, и с особой осторожностью относиться к покупке там, где оно особенно разогналось. Например, в Новосибирской области в 2022 году на рынок выведено больше всего новых объектов (319), а Краснодарский край в числе лидеров и по количеству, и по площади. При этом многие только построенные дома не выводятся в продажу годами чтобы не обрушить рынок – то есть сегодняшние цифры многое говорят о том, какой будет обстановка на рынке жилья через несколько лет.

FAQ

Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи в аренду?

Зависит от многих факторов, в первую очередь от того, какие цели вы перед собой ставите. Если вы намерены сделать надёжное вложение, то недвижимость – традиционный выбор, и актуальность он не утратил, а сдача в аренду ещё и позволит получать прибыль. Если цель – чтобы через 10-20 лет сделанные инвестиции увеличились многократно, то стоит подумать о более прибыльных вариантах вроде приобретения акций.

Как посчитать, выгодно ли купить квартиру и сдавать в аренду?

Есть несколько ключевых параметров, которые следует учесть. Первый – динамика цен на недвижимость в районе, насколько на дистанции в 5-10 лет рост её стоимости опережал инфляцию и опережал ли вообще. Второй – перспективы района, можно ли ожидать роста стоимости цен на недвижимость из-за улучшения инфраструктуры. Третий – сам дом, насколько фактор возраста проявится через годы, недавно построенные дома имеют большой ресурс, и десятилетия им не страшны, а вот если дом уже достаточно старый, это может в будущем существенно снизить цену.

От этих факторов зависит, сможете ли вы выгодно продать квартиру, но также не стоит забывать и о стоимости аренды – сколько вам удастся получать за год. Например, если это 8% от цены квартиры, то за 10 лет вы получите 80%, при этом сама квартира останется в вашем распоряжении. Если это 3%, за тот же срок вы получите только 30%, выгода куда меньше, так что другие варианты инвестирования могут перевесить.

Что выгоднее – аренда или покупка квартиры?

В первую очередь определяется тем, насколько дорого обходится аренда – важна не сама сумма, а её отношение к стоимости квартиры. Если платить нужно 3% от цены квартиры в год, аренда может быть достаточно выгодной, кто-то считает, что лучше арендовать и при 5%, а для кого-то это уже слишком много. Другой важный фактор – есть ли у вас достаточные накопления, или же придётся брать ипотеку, и даже если деньги есть, нет ли на них других планов. Словом, факторов слишком много чтобы дать простой ответ, но ключевая цифра – какую часть от стоимости квартиры приходится тратить на её аренду в год.

Какую квартиру выбрать для сдачи в аренду?

Эконом-класс, с одной или двумя комнатами, в спальном районе для долгосрочной аренды, в центре города или рядом с туристическими местами – для краткосрочной. Лучше всего, если квартира в новом доме и в продолжающем застраиваться районе – так её стоимость со временем станет выше, хотя важно избегать мест с чрезмерно активным строительством, ведь большое количество новых домов может обрушить цены.

Выгодно ли брать ипотеку на покупку квартиры для сдачи в аренду?

Да, это достаточно выгодно до тех пор, пока проценты за ипотеку находятся на низком уровне благодаря работе соответствующих государственных программ. Учитывая, что одновременно с этим уровень инфляции довольно высок, реальная переплата из-за ипотеки оказывается совсем небольшой. Но ситуация может измениться, и вновь стать такой же, как прежде, когда над ипотекой было принято смеяться из-за весьма тяжёлых условий.

Какие минусы есть у инвестиций в недвижимость и последующей сдачи в аренду?

Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду очевидны. Основной недостаток – достаточно низкий уровень доходности. Если хорошо выбрать квартиру для покупки, можно его нивелировать, но всё равно есть варианты инвестирования, способные принести значительно больше – пусть выше и риски. Второй значимый минус связан со сдачей в аренду – ведь арендаторы бывают разные, не каждый оказывается добросовестным, поэтому есть риски недополучить деньги или понести дополнительные расходы.

Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи зависит от ваших жизненных целей. Если у вас есть сумма, которую вы рассчитываете в первую очередь сохранить, а во вторую – получать стабильный пассивный доход, то купить квартиру и сдавать её в аренду – одно из самых разумных решений.

(Оцените пожалуйста, мы очень старались!)

Загрузка...