Как заработать на сдаче гаражей в аренду — Полная инструкция, расходы и налоги
Сдача гаражей в аренду – это пассивный, долгосрочный и выгодный бизнес. При этом гараж можно сдать не только частным лицам, но и компаниям или ИП – под шиномонтаж, производство, авторазбор, мастерскую, склад хранения вещей и т.д.
Универсальность бокса обеспечивает его популярность у клиентов. Т.е. можно легко купить гараж и сдавать в аренду – при правильном подходе такой объект окупит себя за несколько лет и достаточно быстро начнет приносить чистую прибыль.
С чего начать бизнес по сдаче гаражей в аренду
Для сдачи гаража в долгосрочную, краткосрочную аренду лучше зарегистрироваться в качестве ИП.
При работе с УСН налог будет 6% от прибыли, а без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя подоходный налог составит 13%.
В случае предоставления в аренду коммерческой недвижимости, в т.ч. гаражей физлица, не зарегистрированные в качестве ИП, обязаны уплачивать не только НДФЛ, но и НДС.
При этом оформить самозанятость и уйти от предпринимательской отчетности не получится. Самозанятый не вправе сдавать в аренду коммерческую и другую нежилую недвижимость (магазин, офис, гараж, склад и иные производственные помещения, которые не относятся к жилому имуществу). Это правило действует во всех регионах.
Отказаться от оплаты налогов тоже нельзя – это нарушение законодательства, которое влечет за собой штрафные санкции, т.к. бизнес на сдаче гаражей в аренду предусматривает получение дохода. Юристы рекомендуют не рисковать и оформлять ИП. После определения налогового статуса можно приступить к выбору подходящего гаража. При его поиске важно учесть ряд нюансов, технических вопросов и законодательных требований.
Как выбрать гараж под аренду
При выборе гаража для сдачи в аренду частным лицам важно учитывать квартирографию конкретного микрорайона:
- Количество высотных домов, примерное число квартир в здании. Рядом с домами-муравейниками, в которых 10-15 студий на этаже в одном подъезде, всегда есть спрос на аренду гаража. При возведении ЖК эконом-класса застройщики не делают больших площадок под свободную открытую стоянку, т.к. это просто невыгодно, а купить машиноместо удается немногим.
- Наличие отдельных мест для остановок авто, паркинга в жилых комплексах, расположенных по соседству. Старые ЖК, построенные по всем правилам и ГОСТам, имеют хорошие крытые и закрытые стоянки – их жильцы не так часто ищут гараж в аренду. Также спрос снижен в районах малоэтажной застройки, где еще сохранились небольшие гаражные кооперативы, расположенные во дворах.
- Процент сдаваемых квартир в районе. Гаражи часто арендуют те, кто снимают квартиры неподалеку. Им нет смысла покупать бокс или парковочное место, т.к. они имеют лишь временную привязку к конкретной локации. Для анализа предложений на территории можно использовать Циан или Авито – в зависимости от местонахождения объекта. Первая площадка ориентирована на Москву, вторая – на регионы.
Перед покупкой гаража в определенной районе стоит выставить пробное объявление-фейк с примерными параметрами и адресом, чтобы оценить востребованность предложения. По количеству звонков можно понять уровень заинтересованности клиентов в конкретном объекте. Если интересантов нет, стоит снизить цену или поискать более востребованный район – если по рекламе не звонят в течение 2-3 дней после ее выхода, лучше искать другие варианты.
Как оценить ликвидность гаража
Долгосрочная, краткосрочная сдача гаража в аренду – это классический бизнес в сфере недвижимости, и он предусматривает рост стоимости актива, обгоняющий инфляцию. Перед покупкой бокса нужно проверить, как повышались цены в выбранной локации. Это можно сделать через:
- Домклик, Циан, Авито и другие сайты бесплатных объявлений. Некоторые ресурсы выставляют актуальные отчеты и графики, демонстрирующие динамику цен.
- Агентства недвижимости. У риэлторов, которые работают в конкретном районе или специализируются на сделках с гаражами, можно узнать, как менялись цены на боксы за последнее время. Агенты расскажут, сколько стоит купить гараж и сдавать его в аренду в нужной локации.
- Социальные сети и форумы. В группах могут сохраниться старые объявления о продаже гаражей с указанием цены – по ним можно позвонить и узнать, продан ли объект, и если продан, то за сколько. Отдельные продавцы могут честно назвать цену, для других можно придумать легенду – мол, сам продаю гараж и пытаюсь его оценить. Также старые объявления можно найти из поиска Яндекса, просто указав желаемые адреса и районы.
Т.е. перед покупкой нужно смотреть не только как заработать на сдаче гаража в аренду, но и как получить максимальный профит от его перепродажи через 5-10-15 лет.
Стоит ли обращаться к риэлторам
Риэлторы берут комиссию примерно 2-5% от стоимости объекта, при этом экономя время своих клиентов. Если предприниматель знает хорошего маклера или проверенное агентство недвижимости, к нему можно обратиться, чтобы быстро подобрать бокс. Опытный продажник сторгует хозяина на свою комиссию, оформит необходимые документы и расскажет — как выбрать гараж для сдачи в аренду, попадающий под все требования и пожелания.
Обращаться к специалисту можно только по рекомендации, прочитав отзывы других клиентов – необходимую информацию можно найти в открытом доступе.
Объявления о продаже гаражей можно просматривать, как напрямую от собственников, так и от агентов. Нередко хозяева обращаются к маклерам, чтобы те занимались показами и оформлением документов, не желая тратить на это время.
Сколько нужно денег для инвестиции в гараж
Цены на готовые гаражи в России зависят от разных факторов: площади и состояния, наличия коммуникаций (электричества, отопления, водоснабжения), месторасположения, удобства транспортной доступности, юридического статуса и т.д.
Для запуска бизнеса по аренде гаражей в небольшом городе потребуется около 200-500 т.р. с учетом покупки самого бокса – точные суммы определяются конкретным населенным пунктом, месторасположением объекта.
К примеру, по данным сайта объявлений DROM, дороже всего продаются гаражи в Москве внутри МКАД – их средняя цена составляет 800 т.р. В Мурманске она равняется 600 т.р., в Перми 350 т.р., а в Челябинске – 250 т.р.
Во всех городах можно найти варианты дороже или дешевле – средние показатели являются лишь ориентиром для возможной инвестиции в гаражи и машиноместа. Однако деньги придется тратить не только не приобретение бокса, но и на:
- Ремонт. Обычно гаражи продаются в запущенном состоянии. Для сдачи и получения дохода их следует привести в порядок, укрепить настил, покрыть стены, поменять\отремонтировать ворота или их отдельные элементы.
- Дополнительное оборудование. Наличие домкрата или встроенной циркулярной пилы является преимуществом и поможет повысить месячную ставку. Важно. Устройства, которые невозможно буквально намертво приварить, прикрепить к стенам, полу, потолку гаражного бокса, нужно тщательно описать в АПП.
- Установку счетчика света. Если прибора учета нет, необходимо закладывать 5-7 т.р. на его крепеж и пломбировку. В 2024 году гаражные кооперативы настоятельно рекомендуют установить такие устройства – в противном случае они грозятся отсоединить бокс от подачи электричества.
- Ежегодную оплату налога на имущество – если гараж находится в собственности. В большинстве случаев за налоговую базу берется кадастровая стоимость объекта, размер налога составляет от 0,1 до 0,3% от этой суммы. Если помимо самого бокса в собственность оформлен и земельный участок под ним, то с него потребуется оплачивать земельный налог — около 1,5% от кадастровой стоимости надела (официальные ставки утверждают региональные власти).
С учетом всех вводных данных окупаемость бизнеса по аренде зависит от среднемесячной прибыли и составляет примерно 3-7 лет. Срок почти в два раза меньше, нежели у однушки или двушки и равен максимум 84 арендным платежам.
Аналогичный показатель квартиры на сдачу в МКД может достигать 200 месяцев аренды и считается низким, если составляет 120 платежей (т.е. 10 лет стабильного найма).
Как проверить документы при покупке гаража
Гаражи, выставленные на сайтах по недвижимости, можно разделить на три типа:
- Объекты без правоустанавливающих документов на бокс и землю, расположенную под ним.
- Полностью оформленные гаражи с землей в собственности.
- Боксы, у которых не оформлен земельный участок.
Второй вариант отличается минимальными правовыми рисками, а третий — имеет наибольший инвестиционный потенциал (если в дальнейшем удастся оформить землю под боксом в собственность). Гаражи без правоустанавливающих документов можно покупать в крайних случаях, в т.ч. из-за низкой цены или уникального расположения — их практически невозможно проверить.
Какие документы может предъявить продавец гаража
Продавец гаражного бокса может подтвердить свои права на имущество следующими документами:
- выпиской ЕГРН или БТИ – актуально для объектов, приобретенных до 1998 года
- договором купли-продажи, дарения, наследования, который доказывает, подтверждает право собственности на объект;
- справкой о членстве в кооперативе или выплатах в нем пая;
- документом о распределении гаража;
- чеками об оплате эксплуатационных платежей;
- документами технической инвентаризации или БТИ;
- договором об уплате коммунальных услуг;
- договор о подключении бокса к инженерным сетям.
Помимо этого покупателю следует запросить свидетельство о статусе земельного участка, на котором располагается гараж, и бумаги о правах на него.
Дело в том, что основную ценность, определяющую ликвидность, несет именно земля.
ГСК обычно находятся в центре или в устоявшихся старых районах города – их территории являются лакомым кусочком для застройщиков. Чтобы избежать каких-либо махинаций и потери гаража, важно заранее побеспокоиться о правильности оформления документов на землю под боксом – в противном случае и его, и весь кооператив просто снесут и построят на его месте новый ЖК.
Неправильный, недальновидный выбор гаража и непрофессиональная проверка могут привести к серьезной потери денег. Т.е. в этом случае арендный бизнес не только не окупается, но и вгоняет начинающего предпринимателя в долги.
Как проверить регистрацию гаража
Проверить, зарегистрирован ли гараж со смотровой ямой в Росреестре, можно по выписке ЕГРН. Документ может получить собственник-продавец объекта в МФЦ или на сайте Госуслуг. Также узнать необходимую информацию можно по кадастровому номеру объекта – быстро и бесплатно, на официальном сайте Росреестра.
- Как заработать на облачных и виртуальных серверах — 13 идей
- 25 Бизнес-идей, которых нет в России — Иностранные бизнес идеи
- Идеи для бизнеса в маленьком городе — 39 идей для начинающих
- Бизнес на прокате вещей — Список выгодных товаров для сдачи в аренду
- На кого учиться, чтобы получать 500 000 в месяц
Можно ли покупать гараж по доверенности
С 2022 года в России увеличилось количество сделок, проходящих по доверенности. Практика показывает легитимность таких операций. На практике покупать гараж по доверенности можно, если она выдана консульством или российским нотариусом. В первом случае для удостоверения ее подлинности можно сделать официальный запрос в государственные органы, во втором – воспользоваться онлайн-сервисом. Т.е. для проверки доверенности на гараж от нотариуса в РФ необходимо:
- Открыть официальный сайт online-сервиса нотариальной палаты.
- Указать номер и дату выдачи документа – они находятся в конце, непосредственно перед подписью нотариуса
- Найти в списке данные нотариуса, заверившего доверенность.
- Получить ответ — числится ли доверенность с указанными реквизитами в едином реестре или нет.
Покупать гараж по иным доверенностям, в т.ч. выданным нотариусами на территории государств других нельзя. После 2022 года их невозможно проверить. Если владелец не готов приехать в Россию или оформить доверенность через Консульство, от покупки его гаража придется отказаться.
Важно. Если собственник не готов оформить консульскую доверенность, это не означает, что он мошенник. После 2022 года число российских консульств резко сократилось – во многих странах осталось только по одному учреждению, и некоторые продавцы просто не готовы ехать через всю страну, чтобы оформить один документ.
Если гараж подходит под сдачу, стоит убедить собственника оформить нормальную доверенность. Можно, к примеру, объяснить плюсы быстрой сделки и напомнить о росте курса доллара\евро.
Можно ли сдавать гараж, полученный в наследство
Сложно сказать, выгодно ли сдавать гараж в аренду, если он получен в наследство, а не куплен. Многое зависит от его месторасположения. Если бокс находится вдали от жилых массивов в непопулярном, непроходном месте, его не удастся сдать даже под авторазбор или хранение колес. Такой объект лучше быстро продать и купить более ликвидный гараж, добавив немного денег или изменив требования к площади, оснащению бокса.
Как подготовить гараж к сдаче
Перед сдачей гараж нужно предварительно подготовить, убрать все лишнее, утеплить, проверить замки. В рамках подготовки необходимо:
- Обустроить гараж, покрасить стены, провести освещение, поставить стеллажи для хранения инструментов и колес.
- Оборудовать гараж индивидуальным счетчиком электроэнергии – для контроля расхода нанимателя. Прибор нужно опломбировать и составить специальный акт с председателем гаражного кооператива.
- Проверить – как работают дверь и ворота, легко ли их закрыть\открыть изнутри или снаружи. Их характеристики косвенным образом влияют на безопасность имущества арендатора, поэтому проверки необходимо проводить тщательно и скрупулезно.
- Удостовериться в отсутствии протечек крыши. При наличии козырька – нужно проверить и его.
- Проверить покрытие смотровой ямы – в старом гараже доски могут сильно прогнить – так, что в них может застрять колесо при заезде. При частой смене арендатора настил следует проверять после выезда каждого клиента.
- Убрать мусор и вывезти из гаража личные вещи, если они там есть. Если рядом с боксом образовалась спонтанная свалка или лежит много арматуры, следует обратиться в правление гаражного кооператива – администрация обязана решить вопрос с порядком на территории ГСК.
- Сфотографировать гараж внутри и снаружи. Фото нужно сделать перед тем как отдать арендатору ключи – если он что-то сломает, это удастся быстро определить и зафиксировать.
Такая подготовка позволит увеличить заработок на сдаче гаражей в аренду и обеспечит заметность рекламы среди соискателей.
Как составить и разместить объявление о сдаче гаража в аренду
Типовые гаражные боксы в аренду обычно ищут простые люди, физлица, некрупные компании, индивидуальные предприниматели, поэтому блистать особой изобретательностью и креативом не стоит. В стандартном объявлении рекомендуется указать:
- адрес и название ГСК с отметкой на карте, чтобы можно было понять, подходит ли пользователю район;
- тип гаража — железобетонный или металлический;
- состояние ворот и замков;
- наличие электричества, охраны, воды, видеонаблюдения;
- площадь гаражного бокса, наличие погреба и смотровой ямы;
- срок сдачи гаража: квартал, полгода, год, бессрочно;
- арендную плату и периодичность ее внесения – раз в месяц, квартал, год;
- наличие видеонаблюдения.
К объявлению нужно приложить фотографии, чтобы было понятно — как выглядят въездные ворота и помещения внутри. Арендная реклама должна быть простой – с указанием основных характеристик, параметров, свойств объекта.
Как подписать договор об аренде гаража
Образец договора об аренде гаража можно найти в свободном доступе или оформить полностью самостоятельно. Документ должен содержать:
- паспортные данные, адрес регистрации, телефон, электронную почту арендатора и арендодателя;
- адрес гаражного кооператива, номер бокса, площадь и кадастровый номер – при наличии;
- цель аренды гаража — для хранения машины и имущества, организации производства;
- дату и порядок оплаты – указание способа внесения денежных средств;
- порядок оплаты потребляемой электроэнергии;
- срок аренды и условия пролонгации договора;
- стоимость аренды в месяц;
- порядок расторжения договора;
- срок просрочки оплаты, по истечению которого собственник имеет право вскрыть гараж – особенно в том случае, если арендатор не выходит на связь;
- срок физического освобождения гаража после окончания договора.
В 2024 году можно составить договор в простой письменной форме — в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу. В качестве дополнения стороны заполняют акты приема-передачи объекта с указанием всех недочетов, особенностей, характеристик.
Можно ли сдать гараж под квартиру
Гараж — это нежилое здание, предназначенное исключительно для размещения транспортных средств. Т.е. по закону официально сдать его как квартиру нельзя. При переоборудовании гаража и создании на его базе полноценного жилого пространства с санузлом, кухней, спальней стороны могут заключить обычный договор аренды помещения, но без указания возможности проживания в объекте.
Однако при использовании гаража не по назначению возникают риски для самого собственника. Его могут привлечь как к административной, так и к уголовной ответственности – последнее актуально, если в гаражной квартире случатся пожар или авария, которые повлекут за собой смерть, инвалидность, серьезные увечья третьих лиц, в т.ч. нанимателей.
Сдача гаражей может дать легкий и необременительный пассивный доход в любом регионе. Мини-бизнес подходит клиентам в любом возрасте, даже на пенсии. Он отличается минимальными вложениями и быстрой окупаемостью. Главное – скрупулезно соблюдать законодательные требования и ответственно подходить к поиску гаражного бокса, а также к проверке его документов.
(1 оценок, среднее: 5,00). Пожалуйста, оцените пост! Мы очень старались!
Загрузка...
Роман
самая полезная информация о сдаче гаражей в аренду, спасибо за труд