Флиппинг домов — что это, как начать и заработать на перепродаже
Вложения во вторичное жилье способны обеспечить неплохую доходность даже начинающем бизнесмену. В настоящий момент усиленно набирает популярность довольно интересная инвестиционная стратегия, известная как флиппинг домов.
Согласно имеющимся данным, флиппинг-сделки способны принести инвестору прибыль в размере 25% –30% от вложенных средств. Это значит, что если вы купите дом за 3,5 млн рублей, то ваша выручка после завершения проекта может составить от 875 тысяч до 1 млн рублей.
Чаще всего флипперы частной недвижимости покупают и перепродают дома и дачи за городом, а не в его черте.
Из этой статьи вы узнаете, что такое флиппинг домов, как начать зарабатывать на этом бизнесе и какие флиппинг-сделки являются наиболее выгодными.
Что такое флиппинг домов
Флиппинг домов (от англ. «flipping«) — это приобретение вторичного жилья, которое, как правило, нуждается в капитальном ремонте или реставрации, и его последующая перепродажа по более высокой стоимости с целью получения прибыли.
Если вы хотите узнать, что такое флиппинг домов простыми словами, то это когда инвестор покупает убитый дом подешевле, ремонтирует его, а потом продает подороже, чтобы получить доход.
Как работает флиппинг
Флиппинг домов выполняется в 3 этапа:
- Подбор дома с учетом его местоположения. Нужно выбрать дом в таком районе или дачном кооперативе, в котором наблюдается высокий спрос на жилье, а стоимость на объекты недвижимости растет.
- Ремонт дома. Необходимо организовать проведение реставрационных работ, по окончании которых объект недвижимости станет дороже.
- Реализация. После успешного выполнения ремонта дом можно продать покупателям, которые готовы приобрести его по выгодной для флиппера цене.
Важно понимать, что в этом случае под реставрационными работами подразумевается не просто нанесение нескольких слоев краски или замена ковров.
В большинстве случаев нужен именно капитальный ремонт, для выполнения которого вам в обязательном порядке потребуется глубокое понимание особенностей рынка недвижимости, умение правильно составлять бюджет с отражением в нем мельчайших деталей, а также наметанный глаз, необходимый для адекватной оценки потенциала дома.
Конечная цель такого проекта будет состоять в увеличении стоимости жилья и его перепродаже за сравнительно короткий промежуток времени. Если дом будет продаваться слишком долго, то вы рискуете потерять свою прибыль.
Правило 70%
Наиболее важное правило, на котором зиждется успешный флиппинг домов, — расходы в размере не более 70% от стоимости жилья после ремонта минус любые требуемые работы по восстановлению дома. Вам нужно в максимально возможной степени увеличить доходность проекта и при этом свести к минимуму любые потенциальные риски.
К примеру, если предполагаемая стоимость дома на вторичном рынке после ремонта составляет 10 млн рублей, а на выполнение восстановительных работ потребуется 2 млн рублей, это означает, что вам не следует допускать расходов, превышающих 5 млн рублей:
Это правило выступает своего рода гарантией, позволяющей вам обеспечить адекватную долю доходности в объеме реализации или рентабельность по прибыли после того, как вы понесете все затраты на ремонт дома.
Как выбрать дом
Если вы не знаете, как выбрать дом, то вам следует осуществлять поиск жилья с опорой на следующие моменты:
Особенности расположения дома. Попытайтесь выяснить, насколько близко располагается дом по отношению к магазинам, школам, больницам, автобусным остановкам и т. д. Для многих покупателей эти удобства имеют важное значение.
Ориентировочный объем реставрационных работ. Тщательно осмотрите дом как снаружи, так и внутри. В ходе этого процесса попробуйте визуализировать необходимые работы и решить, какой ремонт потребуется в данном конкретном случае: косметический или капитальный. Не стоит пугаться плачевного состояния жилья. В некоторых случаях это дело поправимое. При желании вы можете провести осмотр вместе с опытным риелтором. Возможно, он сумеет заметить такие проблемы, которые не сразу бросаются в глаза начинающему флипперу.
Приблизительная стоимость после ремонта и наличие или отсутствие возможности роста цен на жилье. Детально проанализируйте тенденции на рынке и постарайтесь представить себе, каким будет спрос на такой дом в ближайшем будущем. Имейте в виду, что при определении стоимости всегда имеется некоторый люфт. Это связано с тем, что каждый дом индивидуален и назвать точную сумму его стоимости будет затруднительно.
Также примите в расчет, что большим плюсом будет наличие дополнительных помещений наподобие бани, гаража и т. д.
Если вы не знаете, где именно можно найти дом, то вы можете воспользоваться следующими подсказками:
- Посещайте веб-сайты, на которых предлагают заложенную недвижимость. Регулярно следите за обновлением списков заложенных домов. Поскольку банки часто вынуждают жильцов в быстром темпе продать недвижимое имущество из-за долгов, то здесь вы сможете найти дома по достаточно низкой цене и купить их за короткий период.
- Возьмите за привычку ходить на аукционы жилья. Это отличный способ отыскать жилье по сниженной стоимости. Там также часто предлагаются заложенные объекты недвижимости и жилье, владельцы которого недавно умерли. Единственное, к чему вам нужно быть готовым в этом случае — соревноваться в предложении цены с другими участниками аукциона.
- Регулярно объезжайте интересующие вас районы и дачные поселки. Сядьте в машину и прокатитесь по тем районам, которые представляют для вас интерес. Возможно, вы увидите крупные объявления и вывески на домах о намерении их владельцев продать жилье.
- Установите связи с компаниями, занимающимися оптовой продажей домов. Эти специалисты отыскивают недвижимое имущество, которое стоит дешево, и перепродают его третьим сторонам. Оптовики с удовольствием продадут вам дом под флиппинг по умеренной цене.
- Обратитесь за помощью к риелтору. В некоторых случаях имеет смысл проконсультироваться с агентом по недвижимости, особенно если вы чувствуете, что вам не хватает опыта в этой сфере или вы недостаточно хорошо разбираетесь в тенденциях на рынке недвижимости.
Сколько зарабатывают на флиппинге домов
Если вас интересует, сколько можно заработать на флиппинге дома, то доходность флиппинга варьирует и попадает в относительно широкий диапазон от 15% до 40%. Тем не менее средний показатель прибыли от флиппинга составляет около 30%.
Если вы приобретете дом из категории жилья с более низкой стоимостью, к примеру, за 3 млн рублей и впоследствии перепродадите его за 5 млн рублей, то вы должны будете перечислить в государственный бюджет сумму 260 тысяч рублей. Это значит, что ваша доходность будет находиться в пределах от 1 до 1,5 млн рублей.
Помимо этого, вам также нужно учесть все остальные возможные затраты, связанные с ремонтом и оплатой услуг юристов.
С чего начать зарабатывать на флиппинге домов
Если вы еще не знаете, как начать зарабатывать на недвижимости, заключая флиппинг-сделки, вы можете воспользоваться нашей краткой инструкцией:
- Внимательно просмотрите большое количество свежих объявлений о продаже домов (на специальных веб-сайтах или в газетах).
- Займитесь подбором подходящего дома. Постарайтесь выбрать дом в хорошем благоустроенном районе или дачном поселке с красивыми, ухоженными газонами и низким уровнем преступности. Если вы чувствуете, что вам не хватает компетенции, то вы можете обратиться за помощью к риелторам, которые помогут вам выбрать наиболее подходящее жилье для вашей флиппинг-сделки.
- Купите дом.
- Составьте смету и отразите в ней все расходы, которые потребуются на ремонт дома и улаживание юридических вопросов. Попытайтесь представить себе, какая тактика будет для вас наиболее подходящей и какие вложения вы готовы сделать в дом под флиппинг. При определении ориентировочного бюджета всегда учитывайте потенциальные непредвиденные расходы и форс-мажорные обстоятельства.
- Найдите бригаду работников, готовых заняться ремонтом за такую плату, которая устроит конкретно вас. Вам лучше нанять как можно больше людей, потому что если у вас будет всего 2 или 3 человека, то ремонт дома может затянуться надолго.
- Приобретите необходимые стройматериалы.
- В ходе выполнения ремонта пристально наблюдайте за работника. Не позволяйте нечестному подрядчику обмануть вас.
- Сделайте как можно больше фотографий дома после ремонта и выложите их в сеть и, по возможности, расклейте на досках для объявлений в городе.
- Займитесь активным поиском потенциальных новых владельцев, готовых приобрести ваш дом по достойной цене.
- После отыскания покупателей подпишите с ними договор о продаже отремонтированного жилья.
Налоги
Согласно налоговому кодексу РФ, флиппер должен уплатить налог в размере 13% после того, как состоится перепродажа дома. Это обязательство распространяется на любое имущество, которое находилось в собственности менее пяти лет.
Удержание 13% осуществляется из разницы между изначальной ценой приобретения дома и стоимостью его последующей перепродажи. К примеру, если вы купили дом за 7 млн рублей, а продали за 12 млн рублей, то сумма налога составит 650 тысяч рублей.
Если флиппер решит схитрить и уговорит покупателя указать в бумагах более низкую цену за дом, то его могут привлечь к ответственности. Поэтому уйти от налогов вам, скорее всего, не удастся. Кроме того, вас могут обязать уплатить сразу несколько дополнительных штрафов.
Тем не менее существуют законные способы уменьшения размера налогообложения. К примеру, вы можете оформить дом на ИП и выплатить налог 6%, используя упрощенную схему. За это вам сделают налоговый вычет. Но имейте в виду, что такой вариант допустим лишь в том случае, если у вас уже имеется прибыль, с который вы платите 13%. Кроме того, получить этот вычет можно всего лишь один раз, причем его сумма не может превышать 260 тысяч рублей.
Существует еще один законный способ уменьшить сумму налогов — снижение налогооблагаемой базы на сумму в размере 1 млн рублей. Однако пользоваться такой формой вычета можно только раз в год.
Советы
Разработайте как можно более мощный, эффективный бизнес-план
Если вы предусмотрите все свои прогнозируемые расходы заранее, «на берегу», то вы обязательно добьетесь успеха. Кроме того, это поможет вам не только правильно заключить флиппинг-сделку, но и отыскать подходящие источники финансирования.
Используйте только свои свободные деньги (не берите кредиты)
Вам понадобится достаточное количество свободных средств. Конечно, чисто теоретически можно предположить, что при отсутствии свободных денег вы возьмете кредит, чтобы совершить флиппинг-сделку. Но это далеко не самый лучший вариант. Так вы можете не только понести убытки, но и обрасти долгами.
Избегайте распространенных ошибок флипперов
Если вы будете в курсе наиболее частых промахов, совершаемых в ходе реализации проектов, вы сможете правильнее подходить к выбору флиппинг-сделки.
- Завышение показателя доходности после ремонта. Просчитаться тут очень легко, особенно если вы наденете розовые очки, и вам будет казаться, что от проекта вы получите просто колоссальную прибыль. Чтобы избежать подобной ситуации, постарайтесь провести тщательное исследование рынка. Вдобавок к этому, проконсультируйтесь с риелтором, чтобы получить максимально реалистичную оценку имеющегося потенциала. Вы также можете воспользоваться информацией о так называемых продажах-аналогах, которые прошли в выбранном районе.
- Неправильный расчет предстоящих расходов. Для предотвращения превышения порога допустимых затрат, повысьте стоимость ожидаемых расходов на 10% – 20%, чтобы в должной мере учесть непредвиденный фактор. Начните с детализации объема работ по проекту. Помимо этого, попросите бригаду работников предоставить вам подробные расценки с отражением всех работ, вплоть до мельчайших моментов, какими бы незначительными они ни казались. Регулярно пересматривайте свой бюджет и вносите в него изменения по мере реализации проекта.
- Отказ от проведения профессиональной проверки. Если вы откажетесь от качественного осмотра и проверки дома, то это может привести к появлению неприятных сюрпризов в ближайшем будущем. Поэтому обязательно заплатите достаточное количество денег опытному специалисту по проверке и оценке недвижимости, чтобы как можно раньше выяснить потенциальные проблемы. Так вы сможете договориться о снижении изначальной стоимости дома или по крайней мере основательно подготовиться к проведению всех работ по реставрации жилища с отражением всех расходов в бюджете.
Выбирайте подрядчика с хорошей репутацией
Для проведения ремонта от вас потребуется организация тендера, после чего вы сможете выбрать ту компанию, которая предложит вам оптимальную цену за реставрацию дома. Многие строительные фирмы склонны выполнять ремонт значительно медленнее, чем обещают. Поэтому постарайтесь сильно не экономить на восстановительных работах и сделать выбор в пользу подрядчика с хорошей репутацией. Еще один важный момент — желательно не предоставлять оплату подрядчику заранее. В полном объеме деньги лучше отдавать только после того, как вы убедитесь в том, что все в порядке.
- Как заработать деньги на квартиру за 1-3 года — способы, идеи и советы
- Флиппинг квартир — что это, как начать и заработать
- Выгодно ли покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду
- Как заработать на недвижимости на государственных (и не-) аукционах
- Как зарабатывать на недвижимости — 27 выгодных способов
Учитывайте преимущества и недостатки флиппинга домов
Флиппинг домов, как и любые другие вложения средств, имеет ряд преимуществ и недостатков. Это выгодная, реалистичная и удобно реализуемая инвестиционная стратегия, способная обеспечить вам внушительную доходность. Однако вы также можете столкнуться с некоторыми трудностями, препятствиями и несостыковками.
Преимущества
- Потенциальная высокая доходность. Флиппер нередко довольствуется солидной прибылью, особенно если ему удается максимально точно рассчитать все расходы и правильно выбрать время для флиппинг-сделки.
- Получение ценного опыта. Каждый успешно реализованный проект помогает инвестору отточить свои навыки и углубить свои знания или даже разработать идеальную стратегию.
- Повышение статуса и улучшение эстетического аспекта квартала или района. Удачно заключенные флиппинг-сделки помогут улучшить внешний вид обветшалого дома благодаря его превращению в красивое жилье.
FAQ
На что необходимо обращать внимание в первую очередь, выбирая дом под флиппинг?
Обязательно проверьте фундамент дома, а также узнайте, в каком состоянии находится электропроводка, сантехника и крыша.
Как правильно определить сумму, которую принесет перепродажа дома?
Для этого нужно составить смету с отражением мельчайших деталей, касающихся предстоящего ремонта и расходов на оформление документов.
Сколько времени уходит на флиппинг домов?
По-разному: в среднем от 4 месяцев до 1 года.
Что важнее: цена приобретения или цена перепродажи?
Самый важный момент — изначальная стоимость покупки дома, потому что она оказывает существенное влияние на остальные аспекты флиппинг-сделки, к примеру, на то, сколько средств вам потребуется для реализации проекта и какую цену вы сможете установить на отремонтированный дом.
Где найти подходящий дом под флиппинг?
Секрет успеха — отыскать дом по низкой цене в благополучном районе или дачном кооперативе, жилье в котором пользуется высоким спросом среди покупателей.
Какие виды реставрационных работ повышают стоимость дома?
Ваша сделка будет прибыльнее, если вы выполните ремонт кухни, ванной комнаты и террасы. Замена освещения и повторная покраска дома также привлекают потенциальных покупателей.
Можно ли заключать сразу 2 или 3 флиппинг-сделки?
Можно, при условии, что вы получите статус ИП и будете исправно платить налоги.
Когда лучше сказать «нет» потенциальной сделке?
Если вы понимаете, что вам придется потратить на ремонт дома баснословную сумму, то от такой флиппинг-сделки лучше отказаться. В частности, это касается тех ситуаций, когда фундамент дома находится в плачевном состоянии.
Каким бы кризисным ни было текущее положение жителей РФ, флиппинг дачных домов в России сохраняет свою актуальность. Многим людям нравится регулярно выезжать за город и отдыхать от городской суеты и забот, связанных с работой или учебой. Если вы — начинающий инвестор, то обязательно обратите внимание на эту замечательную возможность. Смело пробуйте свои силы в сфере флиппинга и добивайтесь получения солидной прибыли!
(5 оценок, среднее: 4,60). Пожалуйста, оцените пост! Мы очень старались!
Загрузка...
