Флиппинг квартир — что это, как начать и заработать

Недвижимость долгое время считалась эффективным инструментом создания богатства. Тем не менее вторичное жилье потеряло свою привлекательность в глазах современных российских инвесторов. Аренда больше не обеспечивает высокую окупаемость и внушительную доходность. Единственная жизнеспособная инвестиционная стратегия на сегодня — флиппинг квартир, при котором бизнесмен приобретает чье-то жилье, ремонтирует его, а потом перепродает.

Такие краткосрочные вложения способны принести вам неплохую прибыль. Даже если вы купите небольшую квартиру в одном из регионов по цене 2 млн руб., то сможете выручить около 500 тыс. руб. после перепродажи.

Если же вы возьметесь за проект стоимостью около 10 млн руб. в столице, то сможете заработать на такой сделке около 2,5 млн руб.

Сейчас вы узнаете, что такое флиппинг квартир и как начать на нем зарабатывать.

Что такое флиппинг квартир

Флиппинг квартир (англ. «flipping») — это инвестиционная стратегия, подразумевающая приобретение вторичного жилья, улучшение его характеристик и последующую перепродажу по более высокой стоимости.

Если вы хотите узнать, что такое флиппинг квартир простыми словами, то это покупка «убитой» квартиры за наименьшую рыночную цену, чтобы сделать тщательный ремонт и сразу продать по высокой цене.

Как работает флиппинг

Важно понимать, что флиппинг — это не просто покупка и продажа квартиры. Как и в случае со всеми остальными инвестиционными возможностями, вам придется столкнуться с рядом проблем. Любой флиппер должен знать важнейшие компоненты, необходимые для достижения успеха в этой области, среди которых:

1. Наличие капитала;
2. Наметанный глаз для адекватной оценки состояния квартиры;
3. Глубокое знание рынка недвижимости.

От вас потребуется умение распознать подходящую квартиру, а также четкое видение потенциальных ремонтных работ, способных повысить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, не стоит забывать и о временном факторе. Флипперы должны грамотно выбирать время, чтобы гарантировать тот факт, что перепродажа произойдет до того, как текущие расходы, к примеру, выплаты по ипотеке, страховка или налоги, комуннальные начнут «съедать» их прогнозируемую прибыль.

Не забудьте почитать соседнюю статью про флиппинг домов и их отличия.

Понятия коэффициента капитализации, потенциальной прибыльности и ликвидности жилья

Если вы действительно хотите взяться за флиппинг в недвижимости, то вам нужно сесть за калькулятор. Во-первых, стоимость отремонтированной квартиры оценивается в соответствии с ее коэффициентом капитализации, который рассчитывается путем деления стоимости ее приобретения на чистый доход от ее реализации.

• Коэффициент капитализации — это соотношение рыночной стоимости актива к чистой прибыли в течение 1 года.

Еще одним важным родственным понятием является потенциальная прибыльность.

• Потенциальная прибыльность — это разница между стоимостью по состоянию на день приобретения и стоимостью по состоянию на день продажи.

Помимо вышеуказанных аспектов необходимо также учитывать ликвидность жилья.

• Ликвидность жилья — это возможность его быстрой и безубыточной продажи, то есть реализации без существенных потерь с точки зрения стоимости объекта недвижимости.

Успешный флиппинг квартир возможен лишь в том случае, если коэффициент капитализации, потенциальная прибыльность и ликвидность жилья будут достаточно высокими, желательно выше, чем у большинства квартир в районе. Это обеспечит вам некоторое пространство для маневра в ходе реализации проекта и в конечном счете позволит вам продать квартиру по достойной цене, как только вы закончите ремонт.

Важность изучения рынка

Первый шаг, который необходимо предпринять, — детально изучить местный рынок недвижимости. Только так вы сможете отличить выгодную сделку от нецелесообразной или убыточной.

Попытайтесь провести ряд исследований совместно с риелторами и узнать цены на схожие квартиры, выставленные на продажу в том же районе. Вы можете задать агенту по недвижимости вопросы о том, на какую доходность могут рассчитывать инвесторы при покупке и ремонте квартир, какие категории людей приобретают квартиры, а также особенности спроса и предложения на рынке. Ответы на эти вопросы помогут вам получить неплохую базу знаний относительно состояния рынка жилья в интересующем вас регионе.

Как выбрать квартиру

Если вы не знаете, как выбрать квартиру, то обязательно примите в расчет следующие моменты:

1. Особенности расположения квартиры. Объекты инфраструктуры, находящиеся неподалеку от дома, удаленность жилища от станций метро.
2. Наличие поясов зеленых насаждений вокруг дома.
3. Состояние отделки жилища или ее отсутствие.
4. Близость от шоссе и кладбищ или крематориев.
5. Вид из окна (выход на улицу или во двор).
6. Площадь жилья (количество кв. м).
7. Этаж, на котором находится квартира. Желательно выбирать квартиры на средних этаж, то есть не выше 10-го.
8. Наличие или отсутствие техники и мебели.
9. Базовые характеристики близлежащей территории. Речь идет о состоянии экологии, уровне преступности, а также эстетических моментах (внешний вид дворовых площадок, газонов, наличие деревьев и т. д.).

В некоторых случаях квартира под флиппинг может вырасти в цене невероятно быстро (вплоть до роста размером 10 – 15% на отдельные объекты недвижимости), но такие выгодные скачки цен с трудом поддаются прогнозированию.

Хорошая альтернатива — приобретение квартиры в совершенно новом доме на финальном этапе проекта строительства. При вводе в эксплуатацию и передаче квартиры во владение собственнику имеет место существенный подъем цены.

Когда вы находитесь в поиске прибыльной флиппинг-сделки, вам нужно ориентироваться на наиболее выгодные категории квартир. К ним относятся:

• Квартиры, владельцам которых срочно нужны денежные средства. Существует понятие так называемых замотивированных продавцов жилья. Речь идет о владельцах собственности, оказавшихся в тяжелом финансовом положении, к примеру, если они просто-напросто вынуждены продать свою квартиру, потому что банк изымает ее у них из-за долгов по ипотеке. Это означает, что таким собственникам нужно как можно скорее осуществить продажу объекта недвижимости, причем они уж точно не будут просить высокую цену. Такие квартиры часто можно купить на аукционах недвижимости. Покупка произойдет быстро и по низкой цене.
• Квартиры, продаваемые вне рынка. Некоторые квартиры продаются вне рынка, потому что такой вариант обеспечивает владельцам собственности определенную степень анонимности. Несмотря на то, что вы не увидите крупную яркую вывеску рядом со зданием, в котором находится такая квартира, это еще один способ отыскать выгодную сделку.
• Квартиры в плохом состоянии. Вы можете купить квартиру, которая без ремонта выглядит удручающе. Нередко это связано не только с тем, что бывшие владельцы вели аморальный образ жизни или были чересчур бедными. Такое иногда случается из-за чрезвычайных ситуаций наподобие пожара, затопления водой и т. д. Тем не менее имейте в виду, что перед приобретением такого объекта недвижимости вам нужно предварительно провести ряд расчетов и тщательно оценить потенциальные риски. В противном случае вы можете понести убытки, потому что для ремонта таких квартир требуются серьезные вложения средств.

Когда вы поймете, что наконец-то нашли подходящую квартиру, то сможете сделать предложение собственникам. После этого вам понадобится время, чтобы провести комплексную проверку квартиры. Если состояние жилья вас полностью устраивает, то можете оформлять сделку.

Сколько зарабатывают на флиппинге квартир в Москве, Питере и других городах России

Флиппинг квартир в России развит не так сильно, как в США и Европе. Вероятнее всего, это связано с более тяжелым экономическим положением в стране. Тем не менее клубы российских флипперов в телеграмме насчитывают десятки тысяч человек.

Флиппинг квартир в Москве

Флиппинг квартир в Москве гораздо более популярен, чем в остальных регионах.

На совершение одной сделки в столице, как правило, требуется порядка 4 – 5 мес.

Этот период охватывает приобретение квартиры, ее ремонт и последующую перепродажу. Некоторые москвичи умудряются увеличить размер своих вложений вдвое.

Нередко флипперы берут квартиры в домах, находящихся поближе к метро, чтобы будущие жильцы могли с легкостью добраться до станции метрополитена и тратить на это не более 10 – 20 мин. Если же говорить о Подмосковье, то тут важно учитывать близость или удаленность от ж/д станции.

Столичную квартиру нужно оснастить всеми удобствами, чтобы потенциальным покупателям не приходилось тратить дополнительные средства на ремонт или покупку бытовой техники. Если вам трудно реализовать так называемый проект «под ключ», то по крайней мере предоставьте будущим жильцам холодильник, телевизор и основные предметы мебели.

Проблема кроется в том, что почти все покупатели квартир берут жилье в ипотеку. Это значит, что чаще всего они отдают практически все свои накопления, чтобы выплатить стартовый взнос. Именно поэтому им очень нравится, когда в приобретенной ими квартире уже есть все, что им могло бы понадобиться для обеспечения полноценного комфорта, ведь у новых жильцов попросту не остается свободных денег.

Школа флиппинга «flipping.moscow» поделилась информацией по нескольким реальным кейсам из своей практики в Подмосковье:

• В ЖК «Зеленые аллеи» доходность от флиппинга 1-комнатной квартиры, приобретенной по стоимости 4,5 млн руб., составила 1 053 800 руб., что в процентном выражении равно ≈ 23%.
• В ЖК «Государев дом» прибыль от перепродажи восстановленной 1-комнатной квартиры, приобретенной по стоимости 4 130 000 руб., получилась 865 тыс. руб., то есть около 20%.
• В ЖК «Видный город» доходность от флиппинга 2-комнатной квартиры, купленной по изначальной цене 6,5 млн руб., составила 940 800 руб., то есть примерно 15%. Этот кейс, к сожалению, свидетельствует о получении чистой прибыли ниже 20%. Тем не менее флипперы заработали почти 1 млн руб. Это не так уж и плохо!

Флиппинг квартир по России

В регионах шансы успешно заключить флиппинг-сделку гораздо ниже. Поэтому показатели оборачиваемости проектов оставляют желать лучшего.

Тем не менее в этом случае также стоит отметить и некоторые преимущества. Дело в том, что отремонтированное вторичное жилье в провинции продают реже. Это говорит о том, что вам не придется оснащать жилье всем необходимым, ведь вариант квартиры «под ключ» здесь вовсе необязателен.  Вам будет вполне достаточно предоставить кухонный гарнитур и базовые бытовые приборы.

Флиппинг квартир в Санкт-Петербурге

Стоимость квартир в Питере чуть ниже, чем в столице. Это значит, что потенциальная сумма вложений будет меньше. К примеру, если вы приобретете квартиру в СПб по цене 5 млн руб., то ваш чистый доход может составить от 500 тыс. руб. до 1 млн 100 тыс. руб., в зависимости от статуса (физлицо или ИП) и выбранной схемы налогообложения.

Если квартира после флиппинга будет стоить 6,5 млн руб., то вы должны будете заплатить налог 975 тыс. руб. (15%), 845 тыс. руб. (13%) или 390 тыс. руб. (6%).

Кроме того, также необходимо учитывать остальные возможные расходы на улаживание юридических вопросов, варьирующие размеры оплаты бригады работников, непредвиденные расходы на ремонт и т. д.

Флиппинг квартир в Самаре

Если вы возьметесь за реализацию проекта в Самаре и купите 1-комнатную квартиру по цене 1 млн руб., то ваш чистый доход будет порядка 200 – 300 тыс. руб.

Если стоимость квартиры после флиппинга будет определена в размере 1 250 000 руб., то вам потребуется уплатить налог в размере 187 тыс. 500 руб. (15%), 162 тыс. 500 руб. (13%) или 75 тыс. руб. (6%).

Флиппинг квартир в Новосибирске

Если вы примете решение о приобретении 2-комнатной квартиры в Новосибирске по цене 4 млн руб., то ваш чистый доход попадет в диапазон 1 – 1,5 млн руб. При стоимости квартиры после флиппинга около 5,5 млн руб. вы должны будете отдать налоговым инспекторам 825 тыс. руб. (15%), 715 тыс. руб. (13%) или 330 тыс. руб. (6%).

С чего начать зарабатывать на флиппинге

Если вы не знаете, как начать зарабатывать на флиппинге квартир, то вам нужно воспользоваться следующим планом:

1. Определите бюджет. Подумайте о приемлемом, максимально реалистичном конкретно для вас размере инвестиций в недвижимость. Этот момент во многом зависит от выбранного вами региона. Если говорить о СПб, то вам может хватить 5 млн руб., но если брать в качестве примера Москву, то вам потребуется не меньше 7 млн руб. Исходя из имеющегося у вас капитала, решите, какими будут ваши вложения в приобретение и ремонт квартиры. Обязательно учтите потенциальные дополнительные расходы. Детально ознакомьтесь с действующими предложениями по ипотеке, целевыми кредитами и заблаговременно внесите в свой бюджет расходы на заключение сделок и затраты на услуги ЖКХ из расчета не менее чем на 6 мес.
2. Отыщите подходящую квартиру, желательно с расположением в благополучном районе. Если вам кажется, что вы недостаточно компетентны, проконсультируйтесь с риелторами. Они могут пролить свет на волнующие вас вопросы, в том числе о текущем положении дел на рынке недвижимости.
3. Совершите сделку по приобретению квартиры. Обязательно примите во внимание сроки рассмотрения заявок на получение ипотеки, а также период оформления необходимых бумаг.
4. Обратитесь к надежным подрядчикам, заключите с ними договор найма, а также займитесь закупкой стройматериалов. Если вы наймете большую команду работников, а не 1 – 2 человек, то существенно ускорите процесс ремонта квартиры и вам придется ждать гораздо меньше времени до момента перепродажи жилья.
5. Выставьте квартиру на продажу. Вы можете воспользоваться специализированными веб-сайтами, соцсетями или обратиться за помощью к агентам.

Налоги

Флиппер может иметь юридический статус или статус физлица. От физлиц, являющихся владельцами объектов недвижимости на протяжении 5 лет (или 3 лет, если это их единственный объект недвижимости), потребуется уплата специального налога на доходы физлиц. Он составляет 13% от разницы между стоимостью приобретения квартиры и ценой продажи.

Физлица должны иметь в виду, что за один год им можно продавать не более 2 квартир. В противном случае они могут столкнуться с неприятностями со стороны регулирующих органов в виде необходимости уплаты дополнительных сумм налогов или даже пеней за 3 года. Расчет налогов в таком случае осуществляется с опорой на основную систему налогообложения, причем НДС сюда тоже включается.

Помимо всего прочего, если вы заключите 3 или более флиппинг-сделки и не поставите в известность об этом налоговую инспекцию, то вас заставят выплатить штраф за непостановку на учет в налоговой в размере 10% от прибыли за трехгодичный период ведения предпринимательской деятельности. Если переводить на реальные деньги, то это, как минимум, 40 тыс. руб. Вдобавок к этому, от вас также могут потребовать уплату еще одного штрафа, связанного с неуплатой налогов и страховых взносов, который составляет 40% от суммы просроченного долгового обязательства.

Налоги, уплачиваемые ИП, зависят от той системы налогообложения, в пользу которой они сделали выбор. УСН с объектом налогообложения «Доходы» подразумевает налоговую ставку 6%. УСН с объектом налогообложения «Доходы минус расходы», как правило, предполагает налоговые отчисления по ставке 15%, но в ряде регионов она снижена до 5%.

Несмотря на некоторое давление со стороны регулирующих органов, приятно отметить, что каждый флиппер имеет право на применение налогового вычета. Это значит, что вы сможете уменьшить налоговую базу на 1 млн руб. или получить так называемый возврат налога, если у вас уже имеется доход, с которого вы выплачиваете по 13%.

Советы

Учитывайте правило 10%

Общую стоимость ремонта и цену самой сделки необходимо держать на уровне 10% от стоимости приобретения квартиры. К примеру, если вы купили объект недвижимости за 10 млн руб., а ремонт и документирование сделки обошлись вам в 1 млн руб., то риск останется в допустимых пределах.

Будьте готовы к тому, что вам придется потратиться гораздо больше, чем вы ожидали

Это связано в первую очередь с тем, что в ходе выполнения ремонтных работ, скорее всего, будут выявлены те или иные неполадки, а при урегулировании юридических моментов может потребоваться оформление дополнительных документов. Кроме того, сама квартира может продаваться значительно дольше, чем вы прогнозировали. Поэтому подумайте о создании финансовых запасов на такой случай.

Обязательно примите в расчет потенциальные проблемы с законом

Ни в коем случае не приобретайте жилье без документов или с неподобающе оформленными бумагами, даже если вам предложат очень низкую цену. Из-за этого вы рискуете не только затормозить сделку, но и лишиться своего недвижимого имущества, если такое решение примет суд. Как вариант, вы можете самостоятельно обратиться к специалисту по решению юридических вопросов.

Узнайте как можно больше о квартире, которую вы планируете купить

Перед приобретением жилья стоит почитать отзывы о районе в интернете, а также постараться выяснить, кто живет в доме по соседству и, по возможности, пообщаться с жильцами. Если вы заметите, что большая часть из них ведет аморальный образ жизни или даже причастна к преступности, лучше даже и не думайте о заключении такой сделки.

Выбирайте жилье со свободной планировкой

Для совершения флиппинг-сделки лучше купить квартиру без внутренних стен и с минимумом несущих опор. Так будущие владельцы смогут самостоятельно решить, сколько квадратных метров нужно выделить для жилой зоны.

Готовьтесь работать целый день

Если вы горите желанием извлечь максимум выгоды от флиппинга и заработать побольше, то вам нужно посвящать этому занятию целый день. Нередко флипперам приходится трудиться по выходным. Если вы попытаетесь совместить этот вид деятельности с полноценной работой в офисе, то у вас не будет возможности осуществлять управление целостным процессом. Не забывайте о том, что вам придется не только разведывать потенциально прибыльную территорию, но еще и оформлять различные бумаги и постоянно быть на связи с ремонтниками.

Относитесь к расчету прибыли от сделки как можно серьезнее и ответственнее

Чтобы понять, на какую доходность вы можете надеяться, вам нужно учесть предполагаемые затраты, стоимость приобретения, потенциальную прибыльность и коэффициент капитализации. Как только вы рассчитаете максимально возможную цену, которую вам способна обеспечить перепродажа квартиры после выполнения ремонта, вы можете прикинуть, какой будет ваша прогнозируемая доходность.

К затратам, которые вы понесете, относятся: расходы на управление недвижимостью, налоги, страховка, затраты на ремонт, а также в некоторых случаях так называемые «безнадежные долги».

Означенный расчет является чрезвычайно важной частью процесса оценки прибыльности инвестиционной сделки до покупки недвижимость. Поэтому вам следует обязательно убедиться в том, что вы заранее подсчитали все цифры и ничего не упустили из виду.

Имейте в виду, что ремонт квартиры — один из ключевых факторов, гарантирующих высокую доходность флиппинг-сделки

Вам будет полезно посмотреть на другие квартиры в районе, которые выставлены на продажу по высокой цене. Так вы сможете понять, какие именно улучшения вам следует внести в жилище или каким образом вам необходимо выполнить ремонт, чтобы ваша квартира соответствовала уровню «под ключ» или даже «делюкс».

Идеальные условия флиппинга

Речь идет о наилучшей схеме для флиппинга, которая включает в себя 3 компонента:

1. Множество покупателей;
2. Минимум продавцов;
3. Стабильный рост цен на недвижимость.

Всегда учитывайте возможные риски флиппинг-сделки

• Размер инвестиций. Вы должны понимать, что вам нужна достаточно крупная сумма денег, чтобы придать товарный вид выбранному вами объекту недвижимости. В большинстве случаев флипперы вынуждены приобретать жилье в весьма плачевном состоянии. Поэтому вам нужно заранее рассчитать, сколько квартира будет стоить в будущем, после ремонта, детально проанализировав при этом такие значимые факторы, как соотношение стоимости приобретенного жилья, размера инвестиций и показателя доходности. Далеко не каждую квартиру можно перепродать на выгодных условиях.
• Проблемы со сроками. Не всем удается правильно спрогнозировать цены на стройматериалы и предметы мебели. Кроме того, в некоторых случаях бывает трудно оценить в должной мере влияние человеческого фактора. Если флиппер совершит серьезный промах при выборе бригады работников, ремонт затянется, затраты продолжат расти и в итоге бизнесмен рискует прогореть, то есть сделка окажется убыточной.
• Спорная сделка. Беда в том, что любую сделку можно оспорить. Из-за этого флиппер рискует лишиться своих денежных средств и собственности. Такое происходит, когда совершенно неожиданно объявляется какой-нибудь наследник квартиры. В связи с этим всегда старайтесь как можно тщательнее осуществлять проверку документов на жилье. Если вам предлагают чрезмерно низкую цену, то это может говорить о наличии обременений наподобие неуплаченного долга по ипотеке, ренты или наложения ареста на имущество.
• Опасный ремонт. Ремонт вторичного жилья чреват самыми разными опасностями, в том числе аварийными ситуациями из-за прорыва труб или обвала стен. Это означает, что лучший выход в данном случае — страхование жилья. Еще один щекотливый момент — наличие в квартире различных насекомых, мышей или даже крыс. Из-за этого вам может потребоваться помощь организаций, занимающихся дезинсекцией и дератизацией.

FAQ

Действительно ли флиппинг квартир — это выгодный бизнес?

Да, но только в том случае, если у вас есть познания в области экономики, управления недвижимостью и ремонта жилища.

Сколько можно заработать на флиппинге квартир?

Как правило, квартира после флиппинга стоит на 20 – 30% выше изначальной стоимости, но некоторым флипперам удается повысить этот показатель до 40%, а иногда даже удвоить исходную цену.

Нужно ли платить налоги?

Да, вне зависимости от того, каков ваш статус (физлицо или ИП), вы в любом случае обязаны информировать ФНС о всех своих сделках.

Как ускорить продажу квартиры?

Придайте жилищу максимально привлекательный вид. Если вы плохо понимаете эстетические нюансы, обратитесь к дизайнеру. Вы должны правильно расставить предметы мебели и подчеркнуть не только комфорт, но и красоту. После этого вам нужно сделать качественные фото и выложить их в сеть.

Нужно ли покупать мебель и бытовую технику?

Это будет зависеть от региона и от финансовых возможностей ваших потенциальных покупателей. В Москве гораздо лучше покупают квартиры «под ключ», то есть оснащенные всеми удобствами. В регионах же можно обойтись установкой кухонного гарнитура и покупкой пары-тройки базовых приборов.

Сколько времени уйдет на ремонт квартиры?

Как правило, на это требуется от 1 до 1,5 мес., но если жилплощадь большая, то времени понадобится больше.

С какими рисками сопряжен флиппинг квартир?

Вы можете столкнуться с:

• Затяжным ремонтом квартиры;
• Трудностями при оформлении необходимых документов;
• Снижением доходности из-за ухудшения экономического положения в стране или изменения размера базисной ставки ЦБ.

Если вам кажется, что флиппинг квартир — это именно то, чем вы действительно хотите заниматься, то не бойтесь пробовать свои силы в этом деле. Самое главное — получить базовые знания перед началом практики, а дальше ваш успех не за горами!

Лучшее для заработка

Используй сразу

Факт

Счет

Just2Trade

Прямые доступы к биржам

30 тыс акций, IPO и др.

30 тыс акций, IPO и др.

От $1 Бонусы до $2000

Детали

Just2Trade

Прямые доступы к биржам

30 тыс акций, IPO и др.

Работает

в 130 странах

Клиенты

155+ тысяч

Инфраструктура

100G сеть

Ценных бумаг

30,000+

Фьючерсов

5,000+

Облигации

Евро, корпоративные и гос.

Участие в IPO

Есть

Подробнее

FxPro

105+ международных наград

Более 18 лет работы

Более 18 лет работы

От ₽1 2100+ активов

Детали

FxPro

105+ международных наград

Более 18 лет работы

Капитал компании

€100000000

В секунду выполняется

до 7000 ордеров

Активы:

6 классов

Торговые платформы:

4

Спреды

от 0 пунктов

Среднее время исполнения

< 12 мс

Награды

110+

Подробнее

Bybit

24 способа заработка

1526 криптовалют

1526 криптовалют

От $1 Бонус $6045

Детали

Bybit

24 способа заработка

1526 криптовалют

Объем в сутки

$12,4 млрд

Пользователей

55+ млн

Страны:

160

Копитрейдинг:

Есть

Подробнее

(3 оценок, среднее: 5,00). Пожалуйста, оцените пост! Мы очень старались!

Загрузка...