Рубрики
31 May, 2020
Москва
15 ° C
Укажите ваш поисковый запрос и нажмите Enter.
Вверх
долевая собственность на земельный участок

Работа

Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа


Собственный частный дом и небольшой земельный участок сейчас предел мечтаний многих людей. После жизни в квартире, отсутствия парковки и иногда шумных соседей мечты о жизни за городом требуют реализации.

Можно купить готовый дом или участок и построить жилье, которое будет отвечать всем потребностям. Если понравился участок 8-12 соток, а денег не хватает — приобретите в долевую собственность.

Что такое долевая собственность простыми словами

Общая собственность – это владение несколькими лицами одним и тем же имуществом. Имущество может быть делимым или неделимым и находиться в собственности с выделением долей (долевая) или без их определения (совместная).

Чаще всего совместная собственность возникает при получении наследства несколькими членами семьи или приобретение имущества в браке, если не заключен брачный контракт.

При владении общей собственностью участники совместно владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, по отношению к другим лицам выступают вместе представляя интересы друг друга и получат преимущественное право на выкуп доли.


Совместная собственность предполагает пользование без ограничений имуществом вместе с равными правами участников долевой собственности и обязанностями. Например, совместное имущество супругов, КФХ, приватизация жилья без выделения частей.

Доля – это часть имущества определенного размера, с выделенными границами или без них. В документах указана обычно часть (¼,2/4, ¾) от общего объема каждого вида имущества, если их несколько (дом, участок, гараж и т.д).

Порядок пользования земельным участком в долевой собственности или жилой недвижимостью, если не договорятся несколько человек, определит суд.

Долевая собственность – это отношения по принадлежности нескольких лиц с определением их долей на единое, целое имущество. Размер долей определяется по закону — наследство по закону, деление по суду — или по соглашению участников (договор простого товарищества). Если индивидуально размер каждого участника определить нельзя и соглашение не достигнуто доли будут признаны одинаковыми.

Простыми словами, долевая собственность – это часть одного большого участка.

Как возникает общая долевая собственность на участок

Совместная собственность на землю позволяет всем пользоваться участком, если остальные собственники согласятся. Например, председатель сельскохозяйственного кооператива на основании решения общего собрания.


Совместная собственность активно практиковалась 80-х -людям выдавали наделы на полях, где они выращивали себе овощи и фрукты, без посадки деревьев. Наделы выдавались на сезон, каждый год поле или участки меняли.

Долевая собственность на земельный участок возникает, когда у нескольких человек размер части оформлен документально – договором по добровольному решению всех участников или определен законом.

Основные случаи возникновения долевой собственности:

  1. Приватизация несколькими гражданами.
  2. Принятие наследства с делением долей по закону.
  3. Покупка доли.
  4. Получение в дар.

К каким участкам применима долевая собственность

Законодательством определены 2 типа участков – делимые и неделимые.


Делимые участки – не утрачивают характеристики и могут быть использованы по прямому назначению после деления. Например, участок с широким фасадом поделили на 2-3 участка для постройки магазинов и ведения предпринимательской деятельности.

Делимый надел бывает в совместной собственности, в том числе с выделением земельного участка из долевой собственности.

Неделимые земли – отсутствие доли приведет к невозможности полноценного использования по назначению и утрате стоимости. Деление участка приводит к нарушению санитарных, технических, противопожарных, природоохранных норм и регламентов.

Долевая собственность применима к любым участкам, кроме земель сельхоз назначения и расположенными под жилыми домами и около домовой территорией.

Земли сельхозназначений делились в процессе приватизации колхозов. Каждый работник получал земельный участок. Доли не выделялись в натуре, но их разрешали внести в качестве вклада в уставный капитал, юридическому лицу, который разрабатывает участок.

Особенности деления и распоряжения сельхознаделами:

  1. Запрещены продажа иностранным лицам и передача по наследству.
  2. Продать земельный участок в долевую собственность или передать без оплаты разрешено только другому совладельцу, сельскохозяйственной организации или участнику КФХ, осуществляющими деятельность на этом участке.
  3. Приобщить участок имеет право муниципалитет, на территории которого он находится.

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит каждому собственнику, пропорционально площади квартиры.

Выделить долю из общедомовой собственности нельзя, данное положение закреплено в Жилищном кодексе РФ.

Собственники 2 этажных домов могут добиться выделения доли, сделать пристройку с отдельным входом в каждую квартиру.

Права и обязанности владельца доли

По законодательству считается, что доли граждан являются равными, если отсутствует соглашение о выделении долей или решение суда.

Доли бывают 2 видов:

  • Идеальная (номинальная) – установлена на документе в виде части или процента от общей площади земельного участка;
  • Реальная – по документам обозначены границы.

Особенность общей долевой собственности на земельный участок – независимо от размера доли, граждане пользуются всем участком. Если кого-то ущемляют в праве пользоваться землей он может претендовать на материальную компенсацию ущерба и обратиться в суд или решить вопрос в досудебном порядке, договорившись об оплате арендных платежей.

Доходы, получаемые от ведения предпринимательской деятельности на участке распределяются пропорционально части каждого, если иное не закреплено устно или письменно. Расходы делятся аналогично – налог на землю, расходы на содержание и улучшение земельных угодий.

Распоряжение всей землей бывает единоличным, по предварительному соглашению с участниками. При несогласии хоть одного человека — только долей. Нельзя распоряжаться частью по своему усмотрению. Продажа доли возможна только при наличии письменного согласия всех собственников. Иногда участники не предоставляют согласие и единственный путь отчуждения участка – заключить договор дарения. Если кто-то из совладельцев докажет фальсификацию договора, его признают аннулируют.

Доля земельного участка может выступать залогом по займу. В случае несвоевременного возврата право собственности перейдет к кредитору.

Право собственности передают в обмен на пожизненное содержание. Рискует покупатель – он не знает сколько лет будет жить человек и когда он в полной мере потом распорядиться имуществом, полученным по договору ренты.

Как определяется величина долей

Определение величины доли установлено в документах, которые выданы администрацией (колхозом) при делении земли. Обычно доли равные, но не всегда проводят такое деление. Наличие заболоченных мест, оврагов, водоемов приводит к незначительному отличию размера участков друг от друга.

В процессе использования участка не всегда возможно ограничится только своим наделом, тогда заключают соглашение о выкупе с другим участником или изменении формы. Например, доли с разными границами, квадратные, но для доступа к дороге или речке – согласовать прямоугольную, а потом оформить в Росреестре. При отсутствии возможности равного деления, получивший большую долю выплачивает компенсацию другим совладельцам.

Для определения точных размеров проводят межевание, так как расчет размера возможен при определении точных границ участка.


Если договориться мирным путем о размере доли не получается вопрос решается в суде.

Особенности использования участка в долевой собственности

Собственники коллегиально решают кто, как и с какой целью будет использовать землю. Без устного или письменного разрешение нельзя нарушать права соседей. После получения согласия запрет остается на совершение сделок отчуждения чужих долей путем продажи, дарения или передачи по наследству, а также возведение строений. Любую сделку признаю незаконной при отсутствии согласия даже 1 дольщика из многих.

Передать в аренду идеальную долю нельзя, так как по закону операции возможны только при наличии у надела кадастрового номера. Договор аренды заключают на участок целиком. За подписью представителя по доверенности или всех участников.

Необработанные и заброшенные земли в нормативной практике есть понятие «невостребованная земельная доля».

К этой категории относятся участки, по которым:

  • право собственности не зарегистрировано и в течение 3 лет участок не сдавался в аренду или не использовался любым другим способом;
  • в реестре отсутствуют данные о предоставлении администрацией района разрешения на приватизацию;
  • отсутствуют наследники, заявившие о правах после умершего родственника.

Администрация района контролирует эффективность использования сельскохозяйственных земель и регулярно публикуют в СМИ список невостребованных участков и согласовывает с совладельцами земли. После утверждения списка и по происшествии 4 месяцев сотрудник местного самоуправления обращается в суд и возвращает их в муниципальную собственность.

После решения суда, которое выносится в течение 30 дней с даты поступления искового заявления участки продают по цене 15% от кадастровой стоимости. Первыми лоты рассматривают совладельцы — дольщики. При отсутствии покупателя, через полгода на участок оформляется кадастровый паспорт и проводят торги.

Как выделить долю земельного участка

раздел земельного участка

Выдел земельных участков из долевой собственности запрещен:

  1. Под многоквартирным домом.
  2. Полей для сельхозназначения, если после раздела общей долевой собственности земельного участка размер окажется меньше минимального, чем установлено в постановлении местной администрации.

Пока доля не выделена доля в полностью реализовать свои права нельзя.  Самые распространенные причины выделения доли:

  1. Желание продать долю по рыночной стоимости. Собственники других наделов пользуются преимущественным правом, но чаще всего предлагают слишком низкую цену. Аргумент – отказ от подписи согласия на продажу, что будет препятствовать продаже третьему лицу.
  2. Отсутствие возможности в досудебном порядке договориться о размере доли и направлением ее использования. Конфликт интересов.

Продавать идеальную долю, проще говоря документы довольно сложно, достаточно один раз решить вопрос в судебном порядке, чтобы выделить номинальную долю. Дополнительным плюсом раздела земельного участка – прекращение преимущественного права покупки других дольщиков.

Выделение номинальной доли допускается только одним лицом, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Определение доли в желаемом для одного собственника месте бывает невозможно, если это ограничит доступ к подъездным путям или коммуникациям соседей.

По закону выделить меньшую, чем указано в документах часть нельзя – площадь должна быть равна или незначительно больше с доплатой.

Ограничения также установлены на уровне регионов – минимальный размер участка для каждой категории земель.

Например, в Краснодарском крае лимиты на площадь участка для ИЖС – 300 м2, для сельскохозяйственных работ (дачный участок или огород) – 200 м2.

Если размер доли минимальный – нужно будет выкупать у других части.

Вопрос с выделением доли при отсутствии договоренностей все вопросы решают в суде. Для уменьшения судебных расходов попробуйте обсудить все детали и заключите соглашение самостоятельно.

При мирном решении вопроса важно правильно оформить соглашение, которое включает необходимые пункты:

  • местоположение участка, категория земли, кадастровый номер;
  • паспортные данные у всех собственников;
  • сведения о размере долей;
  • план участка с границами каждой доли;
  • согласие всех участников на выделенные размеры и координаты доли.

При выделении доли собственникам нужно провести межевание – определить границы долей и оформить регламентирующие документы на новые участки.

Процесс установлен ФЗ «О землеустройстве». Услугу оказывают компании имеющие соответствующие документы.

Основные этапы процедуры межевания:

  • исследование и установление границ участка в общей собственности;
  • подготовка предварительного плана деления;
  • проведение геодезической съемки;
  • обработка результатов съемки и утверждение плана;
  • оформление землеустроительного дела.

Со всеми собственниками нужно согласовать границы, установленные межеванием. Затем новому участку будет присвоен кадастровый номер и появится новый индивидуальный объект собственности.

Именно так делают застройщики частного сектора – приобретают большой участок и делят его в равных долях. Например, участок 8 соток стоит 2 000 000 руб.

Делят участок пополам, возводят дом себестоимостью 1,5-1,7 млн. (без отделки, коммуникации по меже в лучшем случае). Стоимость продажи загородного счастья или дома в коттеджном поселке – 4 — 4,5 млн. руб.. У соседей участок будет в долевой собственности.

Продажа доли земельного участка

Продажа земельного участка в долевой собственности контролируется и регулируется законодательством – Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Для реализации сделки требуется выполнение условий:

  1. У земли должны быть четкие границы и кадастровый номер.
  2. Наличие свидетельства о праве собственности.
  3. Отказ других собственников от покупки участка с указанием суммы, за которую он был предложен. Продажа третьему лицу по цене не меньше указанной для участника долевой собственности. Если условие не будет соблюдено, в течение 90 дней сделку признают недействительной.

Например, при строительстве таунхауса возникает долевая собственность дома и земельного участка. На землю и дом будут оформлены отдельно документы, чтобы покупатели могли свободно распоряжаться имуществом.

Приватизация доли земельного участка

общая долевая собственность на земельный участок

Запрещено приватизировать в собственность участки со статусами:

  • охраняемая зона или земли государственных парков и заповедников;
  • общественные зоны – кладбища, природное культурное наследие, военный и морской резерв.

Земельный участок может быть приватизирован целиком, если на него претендует несколько человек оформлять по частям нельзя. Это правило распространяется даже на собственников жилого дома, если он находится на государственной земле.

После приватизации земельный участок находится в долевой собственности каждого владельца недвижимости, расположенной на ней. Регламентируется такой подход к приватизации ст. 39.20 Земельного кодекса.

До приватизации участка все дольщики подтверждают согласие на оформление в долевую собственность и составляют заявление в муниципалитет. На комиссию предоставляют комплект документов вместе с кадастровым планом и документами, подтверждаемыми собственность на строения.

Рассмотрение заявления 14 дней, после чего выносится решение о безвозмездной передаче, взимание оплаты или отказ.

При безвозмездной передаче сразу обращаются в МФЦ с документами. Если происходит выкуп, регистрация долевой собственности на земельный участок.

возможно после полной оплаты суммы, установленной в договоре купли-продажи.

Документы для предоставления в МФЦ:

  • заявление;
  • паспорт;
  • решение муниципалитета и договор (при наличии);
  • выписка из плана кадастрового учета.

Если на участке нет построек, его ставят на кадастровый учет, затем обращаются с заявлением. Срок рассмотрения увеличивается до 30 дней.

Приватизации необходимо для исключения приобретения права собственности на участок третьими лицами.

После оформления всех документов и внесением надела в ЕГРН, выделяют физически границы доли.

Прекращение долевой собственности по двум причинам, указанным в ст. 252 ГК:

  1. Полное исключение любых отношений между дольщиками – продажа третьему лицу, дарение или обмен, передача супругу при разделе совместного имущества.
  2. Выделение индивидуальных границ и получение права на индивидуальное владение и распоряжение – выкуп или прием в дар у участников или выделение натуральной доли.

Заключение

С учетом высокой стоимости земельного участка можно приобрести только часть, чтобы построить дом или выращивать фрукты, овощи, зерновые. Выделение доли не занимает много времени, но получение документов позволяет пользоваться правами, которые доступны собственнику в полном объеме.

Номинальную долю сдают в аренду, применяют в коммерческих целях, передают по наследству или продают.

Часто обращения в суд поступают после нескольких лет совместного использования и появления противоречий между участниками. Для решения вопроса мирным путем лучше сразу определить размер и границы доли, чтобы соблюдать интересы каждого и в дальнейшем не чинить препятствия навязывая интересы друг другу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное Вам спасибо за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, мы очень старались!
Загрузка...
Об авторе /

Наверное самое неприятное в жизни - это упустить возможность, пропустить что-то хорошее мимо. Но можно уделить совсем немного времени, чтобы этого избежать. Новые технологии заработка и способы передачи денег появляются ежедневно. Не теряйте деньги на устаревших традициях, будьте в фокусе.

Написать комментарий

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Спасибо за помощь, мы очень Вам благодарны!