Как повысить кредитный рейтинг перед заявкой на ипотеку

Как повысить кредитный рейтинг перед заявкой на ипотеку

Как повысить кредитный рейтинг перед ипотекой, проверить историю бесплатно и снизить долговую нагрузку. Официальные сервисы БКИ, исправление ошибок и порядок действий для заявки в ближайшие дни.

Персональный кредитный рейтинг считают по шкале от 1 до 999 баллов, и в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) высокий уровень начинается с 819. Первые шаги можно сделать уже сегодня, проверив ошибки в кредитной истории, долговую нагрузку и документы для банка. Причём для ипотеки долговая нагрузка часто важнее самого рейтинга. Банк России ограничивает долю рискованных кредитов.

По ипотеке на готовое жильё на кредиты, где нагрузка выше 80% или долг превышает 80% стоимости залога, банку отведено не больше 15% выдач, а на сочетание нагрузки выше 50% с таким же большим долгом к залогу всего 5%. В новостройках планка ещё ниже, 5% на кредиты с нагрузкой выше 80% или взносом не более 20%, а по кредитам на строительство частного дома доля выдач заёмщикам с нагрузкой выше 80% ограничена 3%. Эти доли относятся ко всем выдачам банка, а не к вероятности одобрения вашей заявки, поэтому уменьшение нагрузки и больший взнос полезно рассматривать вместе с рейтингом.

Если ипотека нужна в ближайшие дни, начните с действий, которые позволят подать заявку с актуальными сведениями о долгах и полностью подтверждённым доходом.

Как повысить кредитный рейтинг перед ипотекой

Закажите кредитные отчёты во всех бюро, где хранится ваша история, исправьте найденные ошибки, уменьшите ежемесячные платежи по кредитам и картам и на время перестаньте подавать заявки в банки. Так вы сможете представить банку точную историю платежей и показать, какая сумма остаётся на будущую ипотеку.

Рейтинг в мобильном приложении удобен как ориентир, но решение по заявке принимает собственная модель банка. Она смотрит на кредитную историю целиком, доход, стаж, размер первоначального взноса и долговую нагрузку, то есть на то, какую часть дохода съедают все ежемесячные платежи. Рейтинг и решение банка связаны, но не совпадают, ведь у каждого банка свои пороги и свой подход к риску. Какой кредитный рейтинг нужен для ипотеки, зависит от требований конкретного банка. Один и тот же человек с 760 баллами может получить разные решения из-за условий программы, подтверждённого дохода и первоначального взноса.

По шкале Национального бюро кредитных историй от 1 до 695 баллов соответствуют низкому рейтингу, от 696 до 818 среднему, от 819 до 927 высокому, а от 928 до 999 очень высокому. Вместе с рейтингом бюро показывает, что сильнее всего на него повлияло, и с этого списка удобно начинать работу. У других бюро шкалы свои. В Объединённом кредитном бюро к высокому уровню относятся 794–874 балла, поэтому сравнивать баллы разных бюро напрямую не стоит.

По последним данным Банка России, на ипотеку с нагрузкой выше 80% приходится около 4% выдач, а на кредиты с первоначальным взносом не более 20% всего 0,4%. Снижение нагрузки помогает заявке выйти из категории, долю которой банк должен ограничивать.

Шаг первый, забрать историю и найти в ней ошибки

Узнать, в каких бюро лежит ваша кредитная история, можно через Центральный каталог кредитных историй. Запрос подаётся на Госуслугах, в поиске услуг найдите «Поиск бюро с вашей кредитной историей». Ответ со списком бюро придёт в личный кабинет в течение одного рабочего дня. Госуслуги показывают список бюро кредитных историй (БКИ), а сам кредитный отчёт нужно получить отдельно в каждом из них.

В каждом бюро кредитный отчёт можно бесплатно получить два раза за календарный год, из них на бумаге не более одного раза, поэтому запрашивайте его сразу во всех, а не только в самом известном. Банк при рассмотрении заявки может обратиться в любое из них, и ошибка именно там может стоить вам одобрения. Проверить кредитную историю бесплатно можно онлайн на официальном сайте нужного бюро, например в НБКИ или в сервисе ОКБ «Кредистория», если это бюро есть в вашем списке. Выбирайте получение кредитного отчёта, а не платную подписку, и читайте его целиком, а не только смотрите на итоговый балл.

Кредиты и карты, которых вы не открывали, а также чужие записи однофамильцев с похожими данными.
Закрытые кредиты, которые числятся действующими, и остатки долга по ним в несколько рублей.
Просрочки, которых не было, или неверные сроки просрочки, например 90 дней вместо трёх.
Действующие кредитные карты с лимитами, которыми вы не пользуетесь и о которых давно забыли.

Чтобы исправить ошибку в кредитной истории, подайте заявление прямо в бюро, на проверку у него есть 20 рабочих дней. За это время бюро либо исправит запись, либо объяснит, почему отказывает. Можно обратиться и непосредственно в банк, который передал неверные сведения, тогда срок проверки составляет 10 рабочих дней. Оспаривание бесплатно. Каждая запись о кредитной сделке хранится 7 лет с последнего изменения сведений по ней, так что старые проблемы со временем уходят сами, но перед ипотекой ждать так долго обычно не хочется.

Шаг второй, снизить показатель долговой нагрузки

Показатель долговой нагрузки при ипотеке считают как отношение всех ежемесячных кредитных платежей, включая будущий ипотечный, к среднемесячному доходу. Учитываются кредиты, автокредиты, банковские рассрочки и кредитные карты. По карте банк использует расчётный платёж по своей методике, поэтому 5% от всего лимита не универсальное правило. Например, в расчёте Банка России для возобновляемого лимита и минимального платежа 5% от долга берут 30% лимита, а затем 5% этой суммы. Для карты с лимитом 300 000 рублей получится 4500 рублей в месяц.

Возьмём доход 120 000 рублей в месяц, платёж 25 000 рублей по автокредиту и ту же карту с расчётным платежом 4500 рублей. Нагрузка до ипотеки составляет около 25%. Если будущий ипотечный платёж равен 70 000 рублей, общая нагрузка вырастает примерно до 83%. После полного погашения автокредита и снижения лимита карты до 50 000 рублей расчётный платёж по ней уменьшается до 750 рублей, а общая нагрузка примерно до 59%. Из расчёта уходит 28 750 рублей ежемесячных обязательств. Деньги на погашение и на первоначальный взнос стоит рассчитывать вместе, чтобы сохранить нужную сумму на покупку жилья.

Полезные ссылки:

Размер первоначального взноса тоже влияет на решение банка, наряду с рейтингом и доходом. Для новостройки по договору долевого участия взнос не более 20% входит в отдельную ограничиваемую категорию выдач. Взнос свыше 20% позволяет выйти из неё, если долговая нагрузка не выше 80%. Для готового жилья учитывается соотношение долга и оценочной стоимости залога, поэтому одного увеличения взноса не всегда достаточно для смены категории. Заодно уменьшится сумма кредита и ежемесячный платёж, так что один шаг улучшает сразу два показателя.

Доход в глазах банка тоже можно поднять, если подтвердить его полностью.

Справка о доходах и суммах налога, выписка из Социального фонда и справка по форме банка показывают то, что по переводам на карту не видно. Для семейной заявки можно подключить созаёмщика, тогда банк учитывает доходы и кредитные обязательства обоих. А если часть денег приходит от подработки и отражена в приложении «Мой налог», подготовьте справку о доходах самозанятого. Банк оценит поступления за требуемый период, поэтому сама регистрация перед заявкой ещё не подтверждает размер заработка.

Шаг третий, подавать заявки выборочно

Запросы банков и обращения за кредитом отражаются в истории, а их влияние зависит от модели бюро и банка. Поэтому сначала сравните условия и требования к доходу, взносу и стажу, затем подавайте заявки в подходящие банки. Общего правила, по которому все обращения за пять–семь дней считаются одним и не влияют на рейтинг, в России нет. Самостоятельная проверка своей кредитной истории рейтинг не снижает.

Микрозаймы лучше закрыть, чтобы освободить доход от дополнительных платежей перед ипотекой. А по старым кредитным картам стоит сравнить, что полезнее для нагрузки, снижение лимита или закрытие договора. Аккуратная история платежей по закрытой карте сохраняется в БКИ, а погашение долга и закрытие кредитного договора могут происходить в разные дни.

Самозапрет на кредиты не распространяется на ипотеку, поэтому снимать его ради ипотечной заявки не нужно.

Что сделать, если ипотека нужна в ближайшие дни

Как повысить кредитный рейтинг

Сегодня запросите список БКИ на Госуслугах и подготовьте документы о доходах, стаже и первоначальном взносе. Если вы уже знаете нужные бюро, можно сразу заказать отчёты на их сайтах.
После получения отчётов проверьте действующие долги, просрочки и лимиты карт. По ошибочным сведениям сразу подайте заявление в бюро или кредитору, приложив подтверждающие документы.
Уточните у выбранного банка расчёт платежа по ипотеке и долговую нагрузку с учётом всех кредитов. Так будет понятно, какой действующий платёж полезнее убрать до заявки и какую сумму сохранить на взнос.
После погашения кредита или изменения лимита получите подтверждение у кредитора. Банк передаёт новые сведения в БКИ не позднее конца второго рабочего дня после события, а бюро вносит электронные сведения в течение одного рабочего дня после получения.
Перед подачей заявки проверьте обновлённый отчёт и передайте ипотечному банку документы о закрытых обязательствах. Если сведения ещё не появились в БКИ, уточните, сможет ли банк учесть справку о полном погашении при расчёте нагрузки.

Эти действия можно выполнять параллельно, пока готовятся ответы бюро и справки. Если требуется оспаривание ошибки, ориентируйтесь на отдельные сроки проверки, 20 рабочих дней в БКИ или 10 рабочих дней при прямом обращении к кредитору. Второй бесплатный отчёт удобно оставить для проверки изменений, а свой рейтинг в НБКИ можно смотреть бесплатно без ограничения числа запросов.

Если кредитной истории пока нет, ипотечный банк сможет оценить подтверждённый доход, стаж и первоначальный взнос. Новый небольшой кредит перед заявкой добавит обязательства, поэтому ради быстрого роста балла брать его не стоит. Закрытие ненужной карты не стирает историю платежей, выбирать между закрытием и снижением лимита лучше по тому, как банк учитывает карту в нагрузке. Если карта уже открыта, аккуратное погашение платежей помогает сохранять хорошую историю, и тут пригодится разобраться, как использовать кредитную карту для положительного рейтинга.

Лучшее для заработка

Используй сразу

Факт

Счет