Рубрики
Укажите ваш поисковый запрос и нажмите Enter.
Вверх
  /  Ипотека   /  Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы
Подводные камни ипотеки

Airlines

Подводные камни ипотеки на вторичном рынке — Экспертные советы

Не каждый готов приобрести квартиру в новостройке, так как потребуются дополнительные средства на ремонт. Оптимальным вариантом в соотношении цена и возможность проживания сразу после получения кредита – покупка жилья на вторичном рынке. Дополнительным бонусом при правильно оформленной сделке могут быть мебель и техника, оставленные предыдущими хозяевами. Важно не торопиться и учесть все нюансы.

Ниже вы узнаете как грамотно выбрать квартиру и что нужно знать при оформлении ипотеки.

Нюансы оформления ипотеки на вторичном рынке

Банки с удовольствием одобряют заявки по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Причин такой лояльности со стороны кредитной организации несколько:

  1. Отсутствие риска несдачи дома и возникновения долгостроя. По статистике, клиенты, обманутые застройщиком чаще допускают просрочку или перестают выплачивать кредит. Банк оказывается в сложном положении – изымать и продавать нечего.
  2. Нет необходимости ввода в эксплуатацию. Строительные риски учтены, дом сдан, правоустанавливающие документы есть.
  3. Клиент оформляет кредит на длительный срок, а значит сумма платежа будет равна ориентировочно стоимости съемного жилья и не сильно обременять личный (семейный) бюджет. За «свое» клиенты платят регулярно и с удовольствием.

После предварительного решения и выбора квартиры полный пакет документов от продавца будет передан в банк на экспертизу. После чего убедившись в отсутствии мошеннических действий залог будет согласован и кредитный договор подписан.

Один из клиентов крупного банка при наличии собственных средств приобретая недвижимость или поддержанное авто всегда оформляет кредитный договор на сумму, равную 15-20% от стоимости. Банк проверяет юридическую «чистоту» сделки, так как не все способы получения информации доступны для физических лиц. В течение 5 дней с момента выдачи денег расторгает договора страхования жизни, навязанные при оформлении. По истечении 3 месяцев обязательства погашает. Фактически понесенные затраты за 3 месяца это незначительная плата за уверенность в отсутствии рисков по утрате недвижимости и признанию сделки недействительной.

Риски

Любая сделка несет в себе риски, так как достоверность информации и истинные причины ее участников неизвестны.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Несогласие одного или нескольких собственников. При покупке квартиры у семейной пары проверьте чтобы она была приобретена не в браке, так как согласие должен выразить каждый супруг, даже если на дату продажи официально брак расторгнут. Прописанные в квартире несовершеннолетние дети могут быть выписаны после получения согласия органов опеки. Разногласия приводят к признанию сделки недействительной.
  2. Не уменьшайте официальную стоимость квартиры по просьбе продавца, которому хочется меньше платить налогов. Однако новый собственник получит меньше сумму возмещения по налоговому вычету. Если сделку по какой-либо причине будете признавать недействительной возврату подлежит только сумма, указанная в документах. Устные и неоформленные договоренности не признаются судом.

Требования к заёмщику

Принципиальных отличий требований к заемщикам по ипотеке нет. Банки устанавливают универсальные критерии, при которых готовы рассмотреть заявки, а решение выносят индивидуально, исходя из предъявленных клиентом сведений.

Таблица – Требования к заемщикам
Критерий Содержание
Гражданство РФ
Возраст, лет 21, максимальный предел на дату последнего платежа 75
Регистрация Постоянная, не менее 6 месяцев
Стаж на последнем месте работы 3 месяца, общий — год
Минимальный доход Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области 15 000, регионы – 12 000

Фактически заявки рассматривают от граждан в возрасте 23-25 лет. Для более молодых клиентов выдвигают условия: увеличение первоначального взноса или поручительство родителей, если они не состоят в браке.

К поручителям и созаемщикам предъявляются аналогичные критерии.

Официальный доход должен превышать прожиточный минимум. Учитываются все источники дохода, которые при подтверждении документами принимаются к расчету платежеспособности в 100% объеме. Например, Иван П. заявил, что оклад равен 30 000 рублей, а дополнительный доход составляет 20 000. Фактически банк учтет только 40 000 = 30 000 + 20 000 х 0,5.

Документы для рассмотрения заявки:

  1. Анкета.
  2. Паспорт гражданина РФ.
  3. СНИЛС, водительское удостоверение или свидетельство ИНН.
  4. Справка по форме 2-НДФЛ.

Дополнительно можно представить копию трудовой книжки, сведения о дополнительном доходе.

Некоторые банки во время проверки просят доступ в личный кабинет ПФР или выписку с портала Госуслуг о размере отчислений.

Молодые люди до 27 лет – военный билет.

Банк проводит проверку на достоверность и оценку платежеспособности. Выносит предварительное решение и можно приступать выбору объекта. Решение действует не более 90 дней.

Сделав выбор представляют на проверку:

  1. Копии паспортов собственников.
  2. Оценка об определении рыночной стоимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и количеству зарегистрированных лиц.

Требования к предмету залога:

  1. Наличие центральных коммуникаций.
  2. Отдельный вход и выделенные санузел и кухня.
  3. Общая площадь от 18 м2.
  4. Расположение в черте города либо близлежащем населенном пункт с удаленностью не более 30-50 км.
  5. Косметический ремонт.
  6. Объект не обременен.
  7. Дом не входит в программу реконструкции населенного пункта, не признан аварийным и не подлежит сносу.

Условия выдачи кредита

Сбербанк является одним из лидеров ипотечного кредитования, параллельно продвигая свою систему реализации залогов через сайт https://domclick.ru. Другие участники финансового рынка равняются на установленные условия, чтобы быть конкурентоспособными.

Таблица – Типовые условия выдачи ссуды в Сбербанке
Условие Содержание
Валюта Рубль РФ
Минимальная сумма, руб. 300 000
Максимальный размер займа, % 85% от цены продавца или стоимости установленной оценщиком. Выдается минимальное значение.
Срок 30 лет
Типы залога Дом с земельным участком, таунхаус, квартира, комната в коммунальной квартире или общежитии, апартаменты
Страхование Обязательное – предмета залога
Ставка в год, % 10,2-11, по двум документам 11,6

Увеличение ставки, %:

  • 0,2 – первоначальный взнос 15-19%;
  • 0,1 – отсутствие зарплатного проекта;
  • 0,1 – отказ от страхования жизни и здоровья.

В отдельных случаях добавят за отсутствие полиса по утрате титула собственности (если предусмотрено), несвоевременная регистрация в Росреестре и т.д.

На практике банки выдают не более 70-75% под залог объекта, приобретаемого на вторичном рынке.

Ипотечный договор имеет типовую форму и содержит данные о заемщике, предмете залога, сумме займа, сроках и способах погашения.

Обратите внимание при подписании ипотечного договора на возможность частичного и полного досрочного погашения без ограничений по срокам и суммам. Даже ежемесячно списывать дополнительные 2 000 рублей, позволят сэкономить в год приличную сумму, в том числе на процентах.

Не лишним будет найти пункт о страховании и требований заключить дополнительные договоры – чтобы банк не изменил ставку, если страховать жизнь через год не будет необходимости.

Плюсы и минусы

Преимущества ипотеки на вторичное жилье:

  1. Низкие ставки, так как залог регистрируют сразу, в день выдачи кредита.
  2. Отсутствие расходов на ремонт. При необходимости частичные работы не потребуют больших сумм.
  3. Оценка действующей социальной инфраструктуры – садов, школ, поликлиник, торговых центров, которые уже построены и функционируют.
  4. Большое количество предложений.

Недостатки покупки:

  1. Возможное мошенничество продавца (продажа по поддельным документам или доверенности от умершего лица).
  2. Один из собственников недееспособный, алкоголик, употребляет наркотические вещества или находится в местах лишения свободы или без вести попавший.
  3. Нарушения выделения долей.
  4. Первоначальный взнос 20-30%.
  5. Наличие претензий третьих лиц на объект.
  6. Более жесткие требования к потенциальному предмету залога.
  7. Несоответствие данных в отчете об оценке рыночной стоимости рыночной цене квартиры, по причине чего нужно будет увеличить первоначальный взнос.
  8. Ограничения по году постройки.

Не много статистики, по данным информационного агентства, за год поступает 70% ссуд на покупку жилья на вторичном рынке и только 30% — для новостроек.

12 экспертных и практичных советов как выбирать квартиру в ипотеку на вторичном рынке

ИпотекаНет ничего не возможного просто на что-то нужно больше времени, следуйте нескольким советам:

  1. Сегодня сложно найти объявление о продаже от собственника, а по всем контактным телефонам отвечают или перезванивают позже риелторы, которые хотят заработать. Для экономии своих денег попросите знакомых, коллег и друзей пообщаться с соседями. Сегодня у многих ЖК есть группы в WhatsApp и можно напрямую найти собственника, с которым договорится о сделке. Другой вариант – походите по району, который понравился, пообщайтесь с бабушками на лавочках или консьержами.
  2. Риелторы под вторичным жильем понимают 2 вида недвижимости — жилье в новостройке с предчистовой отделкой от собственника и с ремонтом. В случае если захотите прибегнуть к услугам посредника четко формулируйте что нужно. Еще лучше напишите и попросите ознакомиться под подпись. Из личного опыта клиента банка Алены Л. Риелторы предлагали квартиры от посредников без ремонта, объясняя, что «первичка только застройщик, все остальное вторичка». Устав тратить время был составлен список в котором указано, что должно быть в квартире – от обоев до розеток. Варианты пропали, а позже подходящая квартира нашлась через соседку. Цель риелтора – продать любой ценой «что-то ненужное».
  3. При выборе квартиры изначально посмотрите инфраструктуру района. Большое количество маршрутов общественного транспорта, расстояние до остановок, наличие гипермаркетов и торгово-развлекательных центров, а также самое важное, садов и школ, влияют на стоимость недвижимости и перспективы ее роста в будущем.
  4. Выясните почему продают квартиру, уточните сколько собственников и посмотрите документы. Много проблем возникает, когда один из совладельцев не готов к продаже. В дальнейшем возможны судебные разбирательства по выселению.
  5. При наличии квартире перепланировок проверьте их правомерность. Если изменения не узаконены можно торговаться, так как при последующей оценке для банка нужно будет договариваться с оценщиком, чтобы информации о них в отчете не было, не безвозмездно.
  6. Посмотрите квитанции об оплате коммунальных платежей или задолженность в личном кабинете УК, РЭП или ТСЖ.
  7. Сделайте осмотр квартиры – проверьте крепление розеток, качество установки дверей и окон, состояние труб и сантехники. Иногда качественная предпродажная подготовка выливается для покупателя в круглую сумму. Попросите о помощи знакомых, которые хорошо разбираются в ремонте.
  8. Посмотрите предложения по продаже залоговой недвижимости на сайтах банков. Цена на квартиры в залоге на порядок ниже, так как присутствуют ограничения и заявки новым собственникам одобряются в течение 1-3 дней.
  9. Выбирайте жилье весной и летом, когда на рынке затишье, спрос падает, а продавцы охотнее торгуются. Осенью и зимой – больше новых предложений, но и цены в этот период увеличиваются на несколько пунктов.
  10. Вечером или утром проедете и посмотрите на соседей по квартире и подъезду, пообщайтесь с ними, узнайте о проблемах дома и о личности потенциального продавца.
  11. Оцените слышимость и состояние подъездов.
  12. Почитайте отзывы в интернет о доме и застройщике.

Заключение

Свой «угол» — это статус, безопасность и комфорт. Для экономии времени и денег рассмотрите вариант приобретения жилья на вторичном рынке. Начните поиск с предложений банка, которых у каждого достаточно. Подобный шаг, если выбор будет сделан позволит стать собственником в течение 3-5 дней. Несмотря на подводные камни, преимуществ у подобных сделок гораздо больше. Помните, любой выбор каждый делает самостоятельно, но на что бы мы не решились, совершив его – жить с результатом и платить ипотеку потом придется нам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное спасибо вам за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

(Оцените пожалуйста, мы очень старались!)
Загрузка...
Об авторе /

Каждому человеку нужна финансовая защита, опора и поддержка, но никто кроме вас не сможет это обеспечить. Поэтому с самого начала стройте перспективные и надежные планы. Будьте в фокусе самого важного, того что может принести 80% результата от 20% усилий.

Мнение

  • AlkoZlo

    20:19

    «Подводных камней» так много, что отдельные клиенты «передумывают брать ипотеку». Надеемся, что благодаря инструкции вы будете в курсе всех рисков, ограничений и обременений.

Написать комментарий

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Спасибо за помощь, мы очень Вам благодарны!