Что купить вместо ещё одной квартиры — 5 неочевидных объектов недвижимости

Цена квадратного метра далеко не всегда определяет доходность от недвижимости. Намного важнее понять, за счёт чего объект будет приносить деньги и какие действия способны увеличить его стоимость.

Вторая квартира кажется самым понятным вложением в недвижимость. Купил, сделал ремонт, нашёл жильцов и каждый месяц получаешь арендную плату. Но рынок недвижимости намного шире, потому что кроме жилых квартир и домов, частному инвестору доступны объекты, где доход создают раздел земли, готовый договор аренды, удобное хранение или удачно выбранная торговая точка.

У каждого такого объекта свои плюсы — земля приносит прибыль после подготовки к продаже, коммерческое помещение работает вместе с арендатором, а склад или кладовые зарабатывают на постоянном спросе со стороны бизнеса и жителей ближайших домов. С одной стороны, сложно самому добывать информацию, анализировать, особенно когда времени мало и это не является основной работой. Но есть специальные комьюнити, которые помогают сориентироваться, показывают лучшие предложения и помогают быстро проанализировать различные виды недвижимости. Например, на ренталенд.рф разбирают реальные проекты, где по итогу инвестор понимает, за какой срок окупится проект, чем он лучше или хуже и какие действия увеличат прибыль.

Земля под раздел

Один большой участок часто стоит дешевле, чем несколько небольших участков той же общей площади — на этой разнице и строится стратегия. Инвестор покупает землю, проводит межевание, делает удобный подъезд, подводит электричество и продаёт готовые участки по отдельности.

Предположим, покупка и оформление обходятся в 12 млн рублей. Ещё 3 млн рублей нужны на раздел, дорогу, электричество и подготовку продаж. Общая сумма вложений составляет 15 млн рублей. Если готовые участки проданы за 26 млн рублей, прибыль достигает 11 млн рублей, или 73% за проект. При сроке полтора года это около 49% годовых.

Начать поиск можно с районов, где уже появляются новые дома, магазины и дороги. Затем нужно понять, сколько удобных участков получится после раздела и сравнить их с похожими предложениями. Так расчёт строится не вокруг абстрактного роста цены земли, а вокруг понятного готового продукта.

ГАБ (готовый арендный бизнес)

ГАБ (готовый арендный бизнес)

Главный актив здесь уже работающий договор аренды.

ГАБ (готовый арендный бизнес) подходит человеку, который хочет получать регулярный доход сразу после покупки. Это может быть помещение с супермаркетом, аптекой, пунктом выдачи заказов, салоном или другим действующим арендатором.

Допустим, помещение стоит 18 млн рублей, а ежемесячная аренда составляет 210 тысяч рублей. За год объект приносит 2,52 млн рублей. Если направлять 10% поступлений на обслуживание и обновление помещения, чистый доход до налогов составит около 2,27 млн рублей. Это 12,6% годовых, а расчётный срок возврата вложений равен примерно восьми годам.

Для быстрой оценки достаточно запросить договор аренды и посмотреть платежи за последние два года.

Особенно приятно, когда в договоре предусмотрена ежегодная индексация.

Тогда арендный доход растёт вместе с ценами, а владельцу не приходится каждый год заново договариваться о ставке.

Производственно-складской объект

Небольшой производственно-складской объект нужен интернет-магазинам, мастерским, поставщикам оборудования и локальным производителям. Частному инвестору необязательно покупать огромный логистический комплекс. Площадь в несколько сотен квадратных метров уже способна приносить заметный арендный доход.

Возьмём объект стоимостью 15 млн рублей, который сдаётся за 220 тысяч рублей в месяц. Годовая выручка составит 2,64 млн рублей. После запаса 15% на обслуживание останется около 2,24 млн рублей, или почти 15% годовых. Вложения возвращаются примерно за шесть лет и восемь месяцев.

Чем дороже стоимость объекта, тем вероятнее дольше его окупать, но при этом всегда риски меньше. Наверняка вы замечали, что инвестиции огромного капитала приносят меньший процент. Это связано с тем, что большие деньги важнее защитить, а не только приумножить.

Лучше всего работают помещения, куда удобно подъехать на грузовой машине и где есть высокие ворота, отопление и достаточная электрическая мощность. Эти характеристики легко зафиксировать в объявлении. Они расширяют круг арендаторов и помогают быстрее показать бизнесу практическую пользу объекта.

Кладовки

Кладовку можно купить в жилом доме и сдавать одному соседу. Другой вариант называется self-storage, то есть помещение с отдельными ячейками для индивидуального хранения вещей. Клиенты держат там сезонные шины, велосипеды, спортивный инвентарь, коробки после переезда и товары небольших интернет-магазинов.

Посчитаем self-storage на 80 ячеек в арендованном помещении площадью 270 квадратных метров. Переоборудование стоит около 2,2 млн рублей, аренда помещения составляет 100 тысяч рублей в месяц. Если заняты 75% ячеек, а средняя плата равна 3 500 рублей, проект приносит 210 тысяч рублей выручки ежемесячно. После аренды помещения и расходов на рекламу, обслуживание и управление остаётся около 816 тысяч рублей в год. Это 37% годовых на вложенные в оборудование деньги, а срок окупаемости составляет примерно 32 месяца.

Дополнительный доход могут приносить упаковочные материалы, аренда стеллажей и услуги перевозки через партнёров.

Подходящее место удобно искать рядом с крупными жилыми кварталами. Карты могут уже показать действующие хранилища и их цены, а разговор с управляющими жилых комплексов поможет понять, часто ли жители спрашивают дополнительные кладовые. За один день можно собрать достаточно информации для первого расчёта.

НТО (нестационарный торговый объект)

НТО (нестационарный торговый объект) представляет собой современный торговый модуль, павильон или пункт выдачи, установленный на выбранной площадке. Доход создают две части. Первая часть — сам объект, вторая — удачное место с постоянным потоком людей. Допустим, покупка и установка НТО обходятся в 3 млн рублей, а оператор платит 65 тысяч рублей в месяц. За год объект приносит 780 тысяч рублей. После запаса 15% на обслуживание остаётся около 663 тысяч рублей, или 22,1% годовых. Расчётный срок возврата вложений составляет четыре с половиной года.

Особенно интересны места рядом с остановками, новыми жилыми кварталами, офисами и маршрутами ежедневных прогулок, где поток можно оценить и самостоятельно. Достаточно приехать утром, днём и вечером и в течение пятнадцати минут посчитать проходящих людей. Такой простой замер сразу делает будущий разговор с арендатором предметным.

Ещё три способа увеличить доход от тех же объектов

1. Участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) можно продавать не просто как землю, а вместе с готовым проектом дома и предложением от строительной компании. Покупателю легче представить итоговый бюджет и будущий дом, а подготовленный продукт обычно заметнее среди обычных объявлений.

2. Землю под коммерцию можно разделить на площадки для нескольких операторов. На одной территории способны работать пункт выдачи, небольшое кафе, сервисная услуга и НТО. Несколько арендных потоков повышают общую выручку и превращают участок в небольшой коммерческий центр.

3. Производственно-складское помещение можно поделить на компактные блоки с отдельными воротами и счётчиками. Небольшому бизнесу проще арендовать 100–200 квадратных метров, чем оплачивать весь объект. За счёт нескольких арендаторов ставка за квадратный метр становится выше, а инвестор получает несколько источников ежемесячного дохода.

У этих идей одна общая черта.

Доходность появляется не только из-за владения недвижимостью, но и благодаря понятному улучшению объекта. Инвестор добавляет удобство, готовый сценарий использования или востребованный сервис, а затем получает более высокий доход от аренды или продажи.

Лучшее для заработка

Используй сразу

Факт

Счет