Рубрики
06 Дек, 2020
Москва
-8 ° C
Укажите ваш поисковый запрос и нажмите Enter.
Вверх
Рефинансирование ипотеки

Работа

Как и когда выгодно Рефинансировать ипотеку — экспертные советы


У каждого физического и юридического лица при наличии действующего ипотечного договора возникают вопросы – как уменьшить переплату, ежемесячных платежей, расходов на оформление полисов страхования и быстрее вернуть деньги банку.

Многие слышали термин «рефинансирование» но не придавали значение считаю выгоду не столь значительной по сравнению с длительным процессом оформления. Всегда есть варианты сэкономить на ипотеке и направить свободные средства на ее частичное погашение. Как, и когда обратиться, чтобы сократить размер долговых обязательств? В каком банке рефинансировать ипотеку и сколько раз можно пользоваться услугой? Разберемся и посчитаем вместе.

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами

Согласно Википедии рефинансирование ипотеки (от англ. refinancing, refinance) – замена действующего договора на новый, оформленный по более выгодным рыночным условиям.

  • Цели – увеличение срока и уменьшение размера платежей или снижение процентной ставки.

Простыми словами, рефинансирование – оформление нового кредита с меньшей ставкой процентов, чтобы закрыть текущий и сэкономить на переплате.


Перекредитация составляет 15% всех выданных кредитов, что в сумме превышает 400 млрд. руб. Желание переоформить обязательства связано с изменением ключевой ставки Банка России и в снижении процентов, экономическими и социальными реформами Правительства.

В каких случаях выгодно рефинансировать ипотеку

Обратиться за перекредитацией выгодно:

  1. При ухудшении платежеспособности – уменьшении зарплаты, появления дополнительных обязательств.
  2. Заемщики со ставкой хоть на 1,2% выше новых условий. При аннуитетных выплатах в первой половине срока договора, при дифференцированных – в любое время.
  3. С действующими договорами в иностранной валюте.
  4. Физические лица-клиенты банков с неразвитой инфраструктурой – маленькое количество отделений, терминалов, банкоматов и отсутствием удобных и бесплатных дистанционных сервисов.

Какой ипотечный кредит можно рефинансировать

Рефинансировать можно любой кредит, по которому отсутствует просрочка на дату обращения в новый банк.

Условия многих банков ограничивают время подачи заявки – по предыдущему договору должно быть внесено не менее 6 платежей с первоначальным взносом 15-20%. У клиентов с хорошей кредитной историей шансы гораздо выше, и это касается отсутствие просрочек не только по ипотеке.


С удовольствием рассматривают заемщиков, которые платят не менее 12 месяцев и производили частичное досрочное погашение.

Не перекредитуют договор, по которому осталось мене полугода – так как все регистрационные действия, в том числе в Росреестре занимают до 3 месяцев и банк не получит достаточной прибыли.

Откажут по реструктурированным договорам – если производилось изменение срока или графика по заявлению клиента, утратившему платежеспособность.

Можно рефинансировать ипотеку с просрочкой, если срок ее действия был не более 10 дней, а инцидент не повторялся чаще, чем 1 раз в 6 месяцев. При отсутствии неудовлетворительной истории по другим обязательствам.


Как выбрать банк для рефинансирования

При выборе банка нужно исходить из установленных им критериев, предъявляемых к клиентам и залогу.

Специальных критериев клиентов по услуге нет:

  1. Возраст — 21-65 лет.
  2. Гражданство – РФ.
  3. Регистрации – в регионе оформления не менее 6 месяцев.
  4. Стаж на последнем месте – от 6 месяцев, общий от года до пяти лет.
  5. Форма занятости – по найму или ИП.
  6. Способ подтверждения дохода – справка установленной или свободной формы, без подтверждения.

В отношении договора и недвижимости посмотрите критерии:

  • предмет залога – дом, квартира, ДДУ, земельный участок;
  • оформлено или нет право собственности;
  • использовался ли при получении или выплат материнский капитал.

Негативно относятся к квартирам, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети и договорам на строительство дома, который не введен в эксплуатацию.

Обратите внимание на условия банка, в котором открыт зарплатный проект, так как для клиентов иногда предусмотрены специальные условия и платить будет удобно.

Самым активным участником рынка является Сбербанк, который рефинансирует до 1/3 всех договоров. Преимущества сотрудничества – большая вероятность одобрения, доступная филиальная сеть и удобные способы коммуникаций. Недостаток – трудно доказать, что клиент прав.

Условия рефинансирования

При рассмотрении условий, которые в большинстве идентичны принять решение можно только после получения решения и графика. Часто фактически озвученные ставки могут быть выше заявленных на официальном сайте или в рекламных объявлениях. Причины таких изменений не объясняют или ссылаются на индивидуальные условия по итогам рассмотрения заявки.

Таблица – Тарифы банков, рефинансирующих ипотеку
НазваниеПроцентная ставка
Тинькофф8,5
Газпромбанк9,5
ВТБ9,6
Открытие9,65
Альфа-банк9,69
Сбербанк9,9
Россельхозбанк10,10
Райффайзен10,25
  • Минимальная сумма – 300 000 руб., максимальная – 80% от рыночной стоимости.
  • Срок кредита – 25-30 лет.
Многие финансовые учреждения предлагают вместе с ипотекой объединить другие кредиты чтобы платить один раз в месяц в одно время. По такому договору нельзя будет получить имущественный вычет, поэтому такое объединение если вы не вернули всю сумму налогов не рекомендуется.

В отдельных случаях, чтобы сохранить клиента могут предложить реструктуризацию, но после этого рефинансировать ипотеку нельзя. Будьте внимательны и не соглашайтесь на такие условия, если их выгода неочевидна.


При понижении ставки военной ипотеки до 9,9% процедура носит стандартный характер. Только после переоформления нужно внести изменения в сведения «Росвоенипотеки», чтобы средства на погашение поступали по новым реквизитам.

Необходимые документы

Для рассмотрения заявки нужно предоставить:

  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справку по форме или выписку с зарплатного счета;
  • Копию трудовой книжки;
  • Действующий кредитный договор;
  • Выписка ЕГРП
  • Справку об остатке задолженности.

В справке банка должно быть указано:

  • сумма основного долга;
  • задолженность по оплате процентов на дату выдачи бланка;
  • сведения о просроченной задолженности и количестве дней, если было несвоевременное погашение;
  • согласие на рефинансирование.

Сколько стоит рефинансировать ипотеку

Процедура сопровождается моральными и материальными затратами.

При рассмотрении заявки банк потребует новый отчет об оценке рыночной стоимости 7 000–15 000 рублей. И также оплату разных типов страховки, которых не было в предыдущем кредитном учреждении. Например, в предыдущем банке платить за риск утраты здоровья было необязательно, а в новом за отсутствие полиса повысят ставку, и выгода будет меньше.

В полисе страхования недвижимости можно изменить выгодоприобретателя на нового кредитора или оформить новый, а старый позже расторгнуть и получить компенсацию за неиспользованное время. Выгоднее – смена выгодоприобретателя. Расчёт проводят не пропорционально оставшемуся сроку, и компенсация редко превышает 30% от уплаченной страховой суммы, даже если полис действует еще 10 месяцев.

  • Выписку ЕГРП можно заказать через сайт Госуслуги или МФЦ. Стоимость – 400 рублей.
  • Для семейных пар — нотариальное согласие супруга 1 200- 1 900.

Если в квартире сделаны перепланировки. Которые не были зарегистрированы нужно оформить документы. В разных регионах стоимость может меняться, но начальные затраты от 100 000. Однако, можно скрыть изменения, решив вопрос с оценкой. Например, клиентка Марина Б. попросила соседей с аналогичной планировкой от застройщика сделать фотографии для банка и не пришлось тратить деньги. К сожалению, в нашей стране не все так просто и дешево, чтобы обеспечить изначально удобное официальное оформление подобных строительных работ.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Преимуществ у рефинансирования много, чем и объясняется его популярность.

  1. Уменьшение ежемесячного платежа. Можно взять ипотеку на максимальный срок, тогда платеж уменьшится не только за счет снижения процентов. Однако помните, чем больше период, тем выше переплата. При незначительной разнице ставок экономии может не быть. Правильным решением будет оформить новый договор на то же количество лет, что и предыдущий.

Например, стоимость квартиры 2 200 000, первоначальный взнос 500 000. Срок кредита 20 лет, под 12,4%.

Таблица – Расчет эффективности перекредитации
ПараметрыДействующий договорРефинансирование
Сумма, руб.1 700 0001 640 000
Ставка в год, %12,198,5
Срок, лет1515
Переплата, руб.2 832 1571 766 945
Общая стоимость кредита, руб.4 532 1573 406 945
Внесенные средства, руб.407 832, в том числе основной долг 60 000
Ежемесячный платеж, руб.18 96314 255
Итоговая сумма к возврату4 532 1573 814 777

При аннуитетом графике платежей экономия в общем размере переплаты составит 717 318, а это почти 42% от суммы кредита. Условно говоря, понижение ставки на 1 пункт обеспечивает экономию от 180 000.

В расчет не включены сопутствующие расходы — оплата услуг оценщика и, если предусмотрено условиями банка, страхование «воздуха» для получения минимальной ставки, финансовая защита. Если условно принять их размер 7 500 руб. в год, то за 15 лет надо заплатить 112 500, выгода все равно очевидна.

  1. Уменьшение переплаты. При сохранении размера платежа можно оформить договор с низкой ставкой и уменьшить срок кредитования.
Таблица – Расчет при уменьшении периода выплат
ПараметрыДействующий договорРефинансирование
Сумма, руб.1 700 0001 640 000
Ставка в год, %12,198,5
Срок, лет1511
Переплата, руб.2 832 157889 869
Общая стоимость кредита, руб.4 532 1572 529 912
Внесенные средства, руб.407 832, в том числе основной долг 60 000
Ежемесячный платеж, руб.18 96319 166
Итоговая сумма к возврату4 532 1572 937 744

Незначительное увеличение платежа на 203 рубля позволит сократить переплату на 64%.


  1. Снятие обременения с квартиры. Понижение ставок коснулось всех продуктов банка и потребительский кредит сегодня доступно оформить от 10,9%. Пусть не будет большой выгоды, но отсутствие обременения позволит распоряжаться имуществом по своему усмотрению – продавать, дарить, регистрировать знакомых и т.д. Срок потребительских займов 5-7 лет.

Например, было оформлено 1 700 000 на 10 лет под 12,19%, а через 3 года оформили новый договор.

Таблица – Сравнение условий с потребительским займом
ПараметрыДействующий договорРефинансирование
Сумма, руб.1 700 0001 034 000
Ставка в год, %12,1910,9
Срок, лет105
Переплата, руб.1 205 166311 808
Общая стоимость кредита, руб.2 905 1661 345 808
Внесенные средства, руб.1 422 600, в том числе основной долг 667 000
Ежемесячный платеж, руб.23 71022 430
Итоговая сумма к возврату2 905 1662 768 408

Переплата меньше на 136 758 руб., и квартира не будет находиться в залоге. Бонусом – незначительное уменьшение платежа.

При перекредитации на потребительский кредит право на получение налогового вычета будет утрачено.

  1. Экономия на страховании. Во многих банках не требуют обязательного оформления полиса по утрате трудоспособности. Стоимость услуги фиксированная и составляет, по оценкам разных компаний от 2 500-5 700. Размер выгоды в год и за период действия договора оценить просто. Даже при минимальной стоимости за 10 лет – 300 000.
  2. Комфорт обслуживания. У банка должен быть удобный интернет-сервис, банкоматы с функцией приема наличные или возможность работы с оборудованием партнеров без комиссии. Гораздо больше экономиться времени, если списание с карты или счета происходит автоматически и не нужно ехать через весь город в отделение.
  3. Смена валюты кредита. Все, кто оформил ссуду в $ и не застраховались от изменения курса потеряли много денег, после падения рубля в 2014 году. Альтернативой сегодня является переоформление в национальной валюте или потребительский кредит (под залог или без него).
  4. Количество раз рефинансирования не регламентировано. По статистике при сроке 10 лет этот показатель составляет 1-3 раза.

Недостатки услуги:

  1. Оформлять новый договор после выплаты 50% срока невыгодно, если платежи были аннуитетными, помните при таком типе первые годы банк получает весь свой доход, а потом клиент выплачивает основной долг. Фактически получается, что вы обеспечили доход одному банки и пойдете платить его другому.
Таблица – Пример графика
МесяцСумма платежаПлатеж по основному долгуПлатеж по процентамОстаток основного долга
янв.1919 1667 54911 6171 632 451
мар.1919 1667 60211 5631 624 848
апр.1919 1667 65611 5091 617 192
май.1919 1667 71111 4551 609 482
июн.1919 1667 76511 4001 601 716
июл.1919 1667 82011 3451 593 896
  1. Отказ по заявке. Каждый банк рассматривает клиентов по своим принципам, поэтому если что-то не будет соответствовать, то могут запросить документы, справки, информацию, поручителя и т.д. Затраты времени и отказ по заявке могут оставить неприятный осадок.
  2. Пока не будет полностью переоформлены документы и закладная нельзя сдавать жилплощадь третьим лицам. На практике условие не соблюдается, так как большинство арендодателей не регистрируют сделки в ФНС.

Часто задаваемые вопросы

Когда выгоднее рефинансировать ипотеку?
Рефинансировать ипотеку целесообразно только в том случае, если это уменьшит процентную ставку не менее чем на 1 – 1,5% процента.
Когда рефинансирование не выгодно?
Рефинансировать ипотеку нет смысла, если по ней уже погашено больше 50%. Сейчас в основном банки предпочитают аннуитетную схему платежей, по которой сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита. Так получается, что чем дольше погашается ипотека, тем меньше будет экономия на переплате по процентам.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки и почему?
Да, может. По тем же причинам, по которым отказывает в обычных кредитах. Новый банк обязательно обратит внимание на платежеспособность клиента. Если он будет существенно снижен и его будет недостаточно для регулярных погашений ипотеки, то вероятнее всего кредитор откажет. Еще рефинансирование не будет одобрено, если жилье, купленное в ипотеку, пришло в непригодность или расположено в аварийном здании.
Может ли банк – кредитор не дать воспользоваться услугой рефинансирования в другом банке?
Такие случаи на практике встречаются. Например, когда банки затягивают ответ на заявление о рефинансировании. Но если в ипотечном договоре не прописано, что запрещается оформлять еще одну ипотеку, то можно не дожидаться официального ответа от своего текущего кредитора и обратиться в другой банк, который кредитует на более выгодных условиях.
Обязан ли банк рефинансировать своего заемщика, если для новых клиентов уже условия начала предлагать более улучшенные?
Нет, не обязан. Кроме того, банки вообще с большой неохотой рефинансируют кредиты своих заемщиков.

 

Заключение

Рефинансирование ипотеки выгодная финансовая услуга, в которой выигрывают обе стороны. Банк получает хорошего клиента и залог, как гарантию выплат, заемщик – экономию в несколько сотен рублей, которую можно рассчитать на обычном калькуляторе. Многие боятся отказа или не желая заниматься этим из-за отсутствия времени, однако приведенные расчеты должны убедить в целесообразности оформления нового договора каждого.


(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените, пожалуйста, мы очень старались!
Загрузка...
Об авторе /

Каждому человеку нужна финансовая защита, опора и поддержка, но никто кроме вас не сможет это обеспечить. Поэтому с самого начала стройте перспективные и надежные планы. Будьте в фокусе самого важного, того что может принести 80% результата от 20% усилий.

Мнение

  • CreditGid

    23:55

    В случае если у вас оформлена ипотека или автокредит, ваше движимое или недвижимое имущество находится в залоге у кредитора. Соответственно, вы не можете продавать или совершать с ним какие-либо сделки, пока полностью не выплатите задолженность. После рефинансирования все переходит в вашу собственность и оформляется обычный кредит наличными. Единственное, что ставки на беззалоговый займ, как правило, выше.

Ответить CreditGid Отменить